עדכונים מהשטח - מידעון מס' 3

 

נדל"ן | תמ"א 38 | פינוי בינוי  | קבוצות רכישה | תכנון ובניה | בניה ותשתיות

 

לקוחות וחברים יקרים,

שוק הנדל"ן מצוי בחודשים האחרונים בחוסר יציבות בשל מגוון תוכניות להורדת מחירי הדיור אשר לא ברור אם יצאו אל הפועל ומתי. בשל חוסר הבהירות, רבים שואלים אותי לאחרונה האם כדאי לרכוש היום דירה למגורים? או שיש להמתין לירידת מחירים שתגיע בזמן הקרוב. התשובה לשאלה זו היא כמובן - תלוי.

כל התוכניות של הממשלה להורדת מחירי הדיור לא יועילו להורדת המחירים בטווח הקרוב באזורי הביקוש (העלאת מס הרכישה למשקיעים, ביטול הפטור ממס שבח, מכרזי מחיר מטרה ועוד) מאחר ובאזורים הללו אין עתודות קרקע לבניה ועל כן ישנו מחסור חמור בהיצע.

כל עוד הביקוש לדיור באזורי הביקוש יעלה על ההיצע, המחירים ימשיכו להיות גבוהים ועל כן הממשלה צריכה לקדם תכנון מאסיבי ולעודד תוספת של יח"ד באזורים אלו. מאחר והליכי התכנון והביצוע של פרויקטים במדינת ישראל מתמשכים שנים ארוכות, קיימת סבירות נמוכה שמחירי הדיור ירדו באזורי הביקוש בזמן הקרוב. מה גם, שבמידה והמחירים אכן ירדו, הם לא יחתכו בעשרות אחוזים בשנה אחת אלא ירדו באחוזים בודדים לאורך השנים בצורה מתונה.

כמובן שישנם גורמים נוספים המשפיעים על מחירי אך המלצתי היא כי מי שמחפש לרכוש נכס באזורי הביקוש - שלא ימתין.

אני שמח להביא בפניכם את מידעון מס' 3 של משרדי הכולל שני מאמרים הנוגעים לחסם משמעותי אך נסתר בפרויקטים של תמ"א 38 וכן הסבר על קצה המזלג - מהי קבוצת רכישה. 

אשמח להיות לכם לעזר בכל שאלה ועניין.

                                                                                                                         נתראה בעדכון הבא,

 

 

                                                                                                                           אייל סווירי, עו"ד

 

 

מכשול נוסף בדרך לתמ"א 38 - בית משותף מורכב
 

כל דייר בבניין אשר מצוי בתהליך של יזום פרויקט תמ"א 38 בבניין שבו מצויה דירתו יודע כי הדרך להשלמת הפרויקט רצופה מכשולים רבים אשר עשויים בשלב כזה או אחר לדחות את מימושו של הפרויקט או אף לסכלו. המכשולים הם רבים ותלויים בין היתר במציאת יזם, קבלת הסכמות דיירים לפרויקט, התנגדויות שכנים לבניה, שינויי מדיניות תכופים מצד הועדות המקומיות, דרישות שונות של רשויות התכנון, שינויי חקיקה תכופים ועוד.

 

אחד המכשולים, הנדירים יחסית, אשר מרבית הדיירים ואף היזמים אינם מודעים לו הוא מקרה שבו הבניין בו מתוכנן הפרויקט רשום כבית משותף אחד ביחד עם עוד בניין אחד או מקבץ בניינים או מספר אגפים. על פי סעיף 59 לחוק המקרקעין, כשמספר בניינים או אגפים רשומים כבית משותף אחד (הגם שאין ביניהם חיבור פיזי) הרי שמדובר בבית משותף מורכב ויש להתייחס אל כלל הדיירים הרשומים בבית המשותף באופן זהה. 

להמשך קריאה - לחץ כאן

 

על קצה המזלג - מהי קבוצת רכישה במקרקעין? 

 

 

עד תחילת שנות התשעים, הרוב המוחלט של עסקאות מכר של דירות חדשות נעשו בין יזם או חברה קבלנית לבין צרכנים פרטיים. היזם-קבלן היה רוכש את הקרקע, מתכנן את המבנה, נושא בכל עלויות המיסוי והבנייה שחלו על הפרויקט ומשיג את כל האישורים הנדרשים למימושו. מחיר הדירה נקבע כשכלול של כלל התשלומים בגין עלויות הבנייה של הדירה, בתוספת ערך הקרקע ורווח ליזם או לקבלן מהפרויקט אשר לרוב נע בין 10%-20% מערך הפרויקט.

בעשור האחרון, התפתחה בשוק הנדל"ן הישראלי, תופעה קניינית אשר לא הייתה נפוצה בעבר ושמה "קבוצות רכישה" (יש המכנים את קבוצות הרכישה בשם "עמותות בנייה" או "עמותות קבלן).

 

להמשך קריאה - לחץ כאן

 

 

 

אייל סווירי משרד עורכי דין

 

רח' משה שרת 3, רמת גן | טל: 03-6769697 | פקס: 153-3-6769697

newsletter@sweiry.co.il | www.sweiry.co.il 

 

האמור לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד, ואינו תחליף ליעוץ משפטי

 

© כל הזכויות שמורות - מאי 2015 | אייל סווירי - משרד עורכי דין