תמ"א 38 - הנסיון קובע

אייל סווירי - משרד עורכי דין הוא ממשרדי עורכי הדין המנוסים בישראל בכל הנוגע לליווי פרויקטים מסוג תמ"א 1/38, תמ"א 2/38 ומתחמי פינוי בינוי וזאת לאחר ניהול משפטי וקידום למעלה מ-80 פרויקטים שונים בערים רמת-גן, תל-אביב, גבעתיים, רמת השרון, הרצליה וערים נוספים ברחבי המטרופולין של גוש דן אשר חלקם מצויים כבר בשלבי ביצוע מתקדמים.

 

במרבית הפרויקטים, עו"ד אייל סווירי ייצג חברות יזמיות גדולות (אשדר, מטרופוליס וכו') וליווה אותם בכל שלבי קידום הפרויקט וההתנהלות אל מול הגורמים והרשויות הרלוונטיות לרבות עיריות, ועדות מקומיות, עורכי הדין של הדיירים, בנקים ועוד. במהלך השנתיים האחרונות פעל עו"ד אייל סווירי כיועץ משפטי פנימי ומנהל פרויקטים בחברת מטרופוליס ובמסגרת תפקידו עו"ד סווירי קידם למעלה מ-40 פרויקטים מסוג תמ"א 38 בשלבים שונים וכן מספר מתחמי פינוי בינוי במסגרתם מתוכננים למעלה מ-1,0000 יח"ד חדשות.

 

נסיונו הרב של משרדנו בייצוג חברות יזמיות גדולות תוך הכרת הדרישות, הצרכים והאילוצים הן של היזמים והן של הדיירים מגיע לכדי יתרון משמעותי בעת ייצוג דיירים אל מול חברות יזמיות באופן אשר יאפשר לדיירים לקבל את התמורות המקסימליות המגיעות להן, תוך עמידה על הבטוחות הנדרשות להבטחת זכויותיהם ובמקביל להביא לכדי סגירה מהירה ומוצלחת של העסקה באופן מקצועי ובלתי מתפשר הן מבחינת לוחות הזמנים למימוש הפרויקט והן מבחינת איכותו.

 

הידע והניסיון הרב של משרדנו באים לידי ביטוי במגוון היבטים רלוונטיים הקשורים לתחום ההתחדשות העירונית לרבות ענייני מיסוי, טיפול בדיירים סרבנים באמצעות פניה למפקחת על הבתים המשותפים וניהול הליכים משפטיים, טיפול בבנקים למשכנתאות, ליווי בנקאי, בטוחות, תיקון ורישום בתים משותפים ועוד.

סקירה כללית

תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידת אדמה אשר קיבלה תוקף ביום 18.5.2005. מטרתה של תמ"א 38 היא לקבוע הסדרים תכנוניים לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה באמצעות מתן היתרי בניה לביצוע חיזוק מבנים קיימים, וכן היא מעודדת את ביצוע החיזוק בכלים מגוונים, במטרה לאפשר את ביצוע החיזוק בכמה שיותר מבנים, בהתאם למגבלות הקיימות בכל מבנה ומבנה. 

 

לאורך השנים, ננקטו פעולות בתחומים שונים, על מנת לייעל, לשפר ובכך לעודד את הליכי מימוש התמ"א במדינת ישראל. בתחום התכנון, נערכו לתמ"א שלושה שינויים מיום אישורה, שמטרתם הייתה להרחיב את סל הפתרונות התכנונים לביצוע חיזוק המבנים. כמו כן, בתחומי מיסוי ומקרקעין, נערכו תיקוני חקיקה, לעידוד מימוש התמ"א. כתוצאה מכך, גדל היקף יחידות הדיור בעלות פוטנציאל לביצוע חיזוק באמצעות התמ"א ברחבי הארץ.

 

תמ"א 38/ 1

פרויקט מסוג תמ"א 38/ 1 הינו פרויקט במסגרתו נערך שיפוץ כולל למבנה הקיים הכולל חיזוק הבניין הקיים כנגד רעידות אדמה. שיפוץ המבנה כולל לרוב את חידוש חזית המבנה הקיים והשטחים המשותפים, הרחבת הדירות הקיימות בדמות ממ"ד, הוספת מרפסת שמש, הוספת חניות וכן בניית יח"ד נוספות על גג המבנה ובקומת הקרקע עבור היזם. יש לציין כי התמורות המפורטות לעיל משתנות מפרויקט לפרויקט בהתאם לסיכום שנערך בין היזם לבין הדיירים ויכולת המיקוח שלהם. חשוב לציין כי בפרויקט מסוג תמ"א 38/ 1 דיירי הבניין ממשיכים לגור בבניין במהלך ביצוע העבודות ותהליך הבניה מתמשך בין שנה לשנה וחצי.

חקיקה משלימה

להלן מובאות מספר הוראות חוק משלימות לתמ"א 38 אשר נחקקו במטרה לאפשר את מימושה של תמ"א 38 באמצעות הקלות במס, הפחתת רף ההסכמה הנדרש לפרויקט בקרב דיירים הבניין ועוד.

 

תמ"א 38 - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה

נוסח משולב של הוראות תמ"א 38, תמ"א 38/ 1 א', תמ"א 38/ 2 ו-תמ"א 38/ 3.

 

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008

קובע ההוראות מקלות לעניין הרוב הדרוש בבית משותף לקבלת החלטה על ביצוע עבודות חיזוק ברכוש משותף ועבודות אחרות הנלוות להן שיש בהן כדי להשביח את הרכוש המשותף, והכל בתנאים כפי שמפורט בחוק.

 

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62 – הוראת שעה), התשס"ח-2008

קובע הענקת פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תמ"א 38, פטור ממס שבח וממס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו ניתנו זכויות בנייה לפי תמ"א 38, בתנאים המפורטים בחוק.‏

 

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 74), התשע"ב–2012

קובע הענקת פטור ממס במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה (תמ"א 38/ 2). הפטור מוענק אך ורק על זכויות הבניה הנמכרות מכח תמ"א 38 ולא מכח תכניות בניין עיר אחרות.

 

חוק התכנון והבניה (תיקון מסי 96), התשע''א 2011

קובע פטור מהיטל השבחה, בתנאים כפי שמפורט בחוק.

 

חוק התכנון והבניה (תיקון מסי 97), התשע''ב 2012

קובע הוראות בעניין אי התניית היתר בניה לחיזוק מבנה בהתקנת מקומות חניה נוספים, אם לא ניתן להתקינם בתחום הנכס, ומאפשר חיוב מבקש ההיתר בהשתתפות בהתקנת מקומות חניה בחניון ציבורי.

מילוי קומת עמודים מפולשת

תוספת קומה

תוספת אגף

* ניתן לשלב הרחבת יח"ד הקיימות ביחד עם אחת או יותר מהאפשרויות להוספת יח"ד (חדשות).

עידוד חיזוק הבניין על ידי תוספת זכויות - 3 אפשרויות

 
 
 
 

תמ"א 38/ 2

פרויקט מסוג תמ"א 38/ 2 הינו פרויקט במסגרתו מתקשרים יזם ובעלי דירות בהסכם לפיו יהרס הבניין הקיים ובמקומו יקים היזם בניין חדש כך שהדיירים יקבלו דירה חדשה וגדולה מדירתם הישנה הכוללת לרוב מרפסת שמש, חניות ולעיתים אף מחסן ואילו היזם מקבל את יתרת הדירות בבניין החדש. עסקה זו הינה למעשה עסקת קומבינציה "נטו" בה בעלי הדירות אינם משלמים מכספם עבור הפרויקט וכל העלויות בגינו חלות על היזם. בפרויקט מסוג תמ"א 38/ 2 דיירים הבניין מתפנים לדירות שכורות במהלך תקופת הבניה על חשבונו של היזם ותהליך הבניה נמשך בין שנתיים לשנתיים וחצי.