כל דייר בבניין אשר מצוי בתהליך של יזום פרויקט תמ"א 38 בבניין שבו מצויה דירתו יודע כי הדרך להשלמת הפרויקט רצופה מכשולים רבים אשר עשויים בשלב כזה או אחר לדחות את מימושו של הפרויקט או אף לסכלו. המכשולים הם רבים ותלויים בין היתר במציאת יזם, קבלת הסכמות דיירים לפרויקט, התנגדויות שכנים לבניה, שינויי מדיניות תכופים מצד הועדות המקומיות, דרישות שונות של רשויות התכנון, שינויי חקיקה תכופים ועוד.

 

בית משותף מורכב

אחד המכשולים, הנדירים יחסית, אשר מרבית הדיירים ואף היזמים אינם מודעים לו הוא מקרה שבו הבניין בו מתוכנן הפרויקט רשום כבית משותף אחד ביחד עם עוד בניין אחד או מקבץ בניינים או מספר אגפים. על פי סעיף 59 לחוק המקרקעין, כשמספר בניינים או אגפים רשומים כבית משותף אחד (הגם שאין ביניהם חיבור פיזי) הרי שמדובר בבית משותף מורכב ויש להתייחס אל כלל הדיירים הרשומים בבית המשותף באופן זהה. 

 

נראה אם כן כי על מנת לבצע פרויקט תמ"א 38 בבית משותף מורכב נדרשת הסכמה של כלל הדיירים מכלל האגפים בבית המשותף המורכב ולעיתים מדובר בעשרות דיירים – ועל כן קיים סיכוי גבוה לאי ישימותו של הפרויקט.

 

יש לציין כי בהתאם לסעיפי 5 ו-54 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 גם במקרה בו ישנה הסכמה של 66.6% מהדיירים במקרה של תמ"א 38/1 (חיזוק שיפות והרחבה) או 80% במקרה של תמ"א 38/ 2 (הריסה ובניה) ניתן לבצע את הפרויקט בכפוף להגשת תביעה משפטית למפקחת על רישום המקרקעין וקבלת פסק דין המאשר את ביצועו של הפרויקט. אולם, ההתייחסות לאחוז ההסכמה במקרה של בית משותף מורכב מתייחס לכלל הדיירים בכלל האגפים ולא לדיירים הספציפיים בבניין בו מתוכנן הפרויקט כך שבמרבית המקרים לא יתקבל אחוז ההסכמה הנדרש על פי החוק.

 

הפתרון - סעיף 11 לחוק החיזוק

המחוקק נתן דעתו ללקונה אשר מסכלת יישום תמ"א 38 בבתים משותפים מורכבים במסגרת סעיף 11 לחוק ובו נקבע כי מבנה או אגף בבית משותף מורכב יראו אותו כבית משותף נפרד (לעניין מימוש הפרויקט ואחוז ההסכמה הנדרש) ובלבד שיתקיימו שני התנאים המצטברים הבאים. הראשון, שאין בביצוע העבודות בבניין כדי לפגוע בזכותו של בעל דירה במבנה אחר בבית המורכב. השני, שניתן לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה של המבנה מבלי לבצע חיזוק כאמור של מבנה או אגף אחר בבית המורכב.

 

בעוד שאת התנאי השני ניתן למלא באמצעות חוות דעת של מהנדס בניין מוסמך אשר יקבע כי ניתן לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין אחד או אגף אחד מבלי לבצעו בבניינים אחרים, הרי שאת התנאי הראשון, בחינת הפגיעה בדיירים במבנים האחרים בבית המורכב, ניתן לקבוע אך ורק באמצעות הגשת תביעה שיפוטית למפקחת על רישום המקרקעין, הליך ארוך, יקר ואין וודאות לגבי תוצאותיו.

 

נראה כי המחוקק זיהה את הבעייתיות הכרוכה ביישום תמ"א 38 בבתים משותפים מורכבים וכוונתו במסגרת סעיף 11 הייתה להסיר את המכשול המתואר לעיל. אולם, נוסחו של סעיף 11 איננו חד משמעי ונתון לפרשנות ועל כן מרוקן את הסעיף מתוכנו.

 

מעטים המקרים בהם הוגשו תביעות למפקחת על רישום המקרקעין לביצוע פרויקטים בבית משותפים מורכבים ורובם של התביעות אשר הוגשו התייחסו לפרויקטים של חיזוק ושיפוץ הבתים המורכבים ולא פרויקטים של הריסה ובניה.

 

כך למשל בפסק הדין בעניין, נציגות דיירי הבניינים ברח' חנה סנש 51-57 חיפה, נדון מקרה של בית משותף המורכב משלושה מבנים, שניים מהם מצויים ברח ' חנה סנש 51-57 בהם ביקשו הדיירים לבצע את הפרויקט, ואילו השלישי אשר התנגד לפרויקט נמצא ברח' לאון בלום 21-23. בפסק הדין אשר ניתן ע"י המפקחת על רישום המקרקעין עו"ד יעל ליבוביץ' נבחנה מידת הפגיעה הקניינית אשר תיגרם לבניין המתנגד ברח' לאון בלום ולאחר הליך משפטי אשר במסגרתו נבחנו תוכניות הבניה, נשמעו עדויות וניתנו חוות דעת, קבעה המפקחת כי אין בביצוע הפרויקט בכדי לפגוע בקניינים של הדיירים המתנגדים ואישרה את ביצועו של הפרויקט.

 

סיכום

נראה אם כן כי קיים פתרון ישים בדמות הגשת תביעה שיפוטית למפקחת על רישום המקרקעין לצורך מימושה של תמ"א 38 בבתים משותפים מורכבים אולם סביר להניח כי יזמים יהססו להשקיע את כספם וזמנם בפרויקט אשר וודאותו מוטלת בספק ונדרשת פניה להליך משפטי ארוך, יקר ושתוצאתו איננה וודאית, בכדי לממשו.

 

*כל האמור במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לו. אין להסתמך על האמור במאמר זה מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ועלולים להשתנות מעת לעת.

בית משותף מורכב - מכשול משפטי נוסף ביישומה של תמ"א 38

עו"ד אייל סווירי