עד תחילת שנות התשעים, הרוב המוחלט של עסקאות מכר של דירות חדשות נעשו בין יזם או חברה קבלנית לבין צרכנים פרטיים. היזם-קבלן היה רוכש את הקרקע, מתכנן את המבנה, נושא בכל עלויות המיסוי והבנייה שחלו על הפרויקט ומשיג את כל האישורים הנדרשים למימושו. מחיר הדירה נקבע כשכלול של כלל התשלומים בגין עלויות הבנייה של הדירה, בתוספת ערך הקרקע ורווח ליזם או לקבלן מהפרויקט אשר לרוב נע בין 10%-20% מערך הפרויקט.

 

בעשור האחרון, התפתחה בשוק הנדל"ן הישראלי, תופעה קניינית אשר לא הייתה נפוצה בעבר ושמה "קבוצות רכישה" (יש המכנים את קבוצות הרכישה בשם "עמותות בנייה" או "עמותות קבלן). בעבר אומנם היו קיימות קבוצות רכישה, אולם הן היו מעטות במספר ולא עסקו בתחום הבנייה למגורים אלא בבנייה של מבני תעשייה. קבוצת רכישה הינה התארגנות של קבוצת אנשים פרטיים המתאגדים לשם רכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים משותף ללא תלות מקדמית ביזם או בקבלן. לרוב, מדובר בקבוצת אנשים אשר מתארגנת לשם רכישת קרקע לבניה כאשר כל אחד מהמשתתפים מקבל חלק יחסי במקרקעין. בהמשך, מתקשרים חברי הקבוצה עם עורכי דין, אדריכלים, קבלנים, מפקחים, וגורמים נוספים הדרושים לשם בניית בניין המגורים המשותף תוך כדי שהם מייחדים לכל אחד מהחברים את דירתו או את חלקו בבניין. הקבוצה למעשה מחליפה את היזם ובאמצעות חסכון פוטנציאלי במיסים, בפערי תיווך, ברווח יזמי וניצול כוחה של גודל הקבוצה, היא יכולה להגיע לחסכון ממוצע של עד 20% מערך הדירה. יש לציין כי קיימות קבוצות רכישה אשר אינן פועלות רק בתחום הנדל"ן למגורים אלא גם בתחום הנדל"ן המניב לרכישת מבני משרדים.

 

מאפיין חשוב בקבוצות הרכישה אשר מבליט את ייחודן ושומר על צביונן הוא פיצול החוזים בעסקאות. בקבוצות הרכישה, יש להצביע על נתק מוחלט בין החתימה על החוזים לאספקת שירותים לפרויקט לבין החתימה על החוזים לרכישת הקרקע. כל קשר בין החוזים עלול להביא לכלל תוצאה שהחוזים ייבחנו על ידי רשויות המיסים כעסקה אחת אשר כל מטרתה היא רכישת דירה וזאת בשל העדפת המהות הכלכלית של העסקה על פני צורתה החיצונית. הבחנה זו של רשות המיסים עלולה להטיל חבות גדולה יותר במיסים על קבוצות הרכישה אשר תהפוך את העסקה ללא כדאית. יש לציין כי חלק מהקבלנים אשר היו בעבר יזמי פרויקטים, מנסים כיום להסתגל למצב החדש שנוצר בשוק הנדל"ן עם כניסתן של חברות רכישה רבות והם פועלים כיום כמארגני קבוצות רכישה בנוסף או במקום יזמות פרויקטים כדוגמת חברת ב.ס.ר הנדסה ופיתוח בע"מ וחברת גינדי השקעות בע"מ.

 

*כל האמור במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לו. אין להסתמך על האמור במאמר זה מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ועלולים להשתנות מעת לעת.

מהי קבוצת רכישה במקרקעין

עו"ד אייל סווירי