שאלות נפוצות- תמ"א 38
אילו בניינים זכאים לזכויות בניה מתוקף תמ"א 38 ?
תמ"א 38 מעניקה זכויות בנייה למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני יום 1.1.1980 ואשר נקבע לגביהם ע"י מהנדס מוסמך כי יש לחזקם. בכל הנוגע למבנים קטנים, ששטחם פחות מ- 400 מ"ר וגובהם אינו עולה על שתי קומות, מעניקה תמ"א 38 זכויות בנייה מצומצמות יותר.
תמ"א 38 אינה חלה על המבנים הבאים: מבנים שתקן ישראלי 413 פטר אותם מחיזוק מבנים שנקבעו להריסה בתכנית או בצו בית משפט מבנים שנקבעו בתכנית להריסה ובניה מחדש ('פינוי בינוי') מבנים שהוקמו ללא היתר בנייה.
*
האם בניינים אשר ניתן היתר לבנייתם לאחר 1.1.1980 יכולים לקבל זכויות מכח תמ"א 38?
מבנים שהיתר לבנייתם ניתן לאחר 1.1.1980, על פי חוק היו מחויבים לעמוד בהוראות ת"י 413. עם זאת, במידה ונמצא כי בפועל מבנה אינו עומד בתנאי התקן, ולכן זקוק לחיזוק, ניתן לחזקו מכוח התמ"א. במקרים אלו, התמ"א מאפשרת מסלול של חיזוק המבנה בלבד, ללא תוספת בנייה, תוך אפשרות לביצוע חריגות מסוימות בקווי הבניין ובגובה המבנה עבור מרכיבי החיזוק בלבד.
*
מהו סל הזכויות שניתן לניצול במסגרת תמ"א 38?
תמ"א 38 מאפשרת להוסיף למבנה מגורים קיים יחידות דיור חדשות ולהרחיב דירות קיימות. אולם, חשוב לציין כי תמ"א 38 מפרטת את סך הזכויות המקסימליות שניתן לקבל כתמריץ לביצוע החיזוק, בכדי לתת מגוון אפשרויות למבנים השונים באופיים ובסביבתם. על כן, אין זה אומר שמלוא הזכויות יתאפשרו או יינתנו בכל בקשה להיתר מכוח תמ"א 38. הוועדה המקומית, אשר מוסמכת לקבלת החלטה בבקשה להיתר, בעלת מרחב שיקול דעת בהחלטותיה בהתאם לשיקולים תכנונים, אדריכליים ועוד.
להלן פירוט תוספות הבניה אשר תמ"א 38 מאפשרת:
-
סגירת קומת עמודים.
-
הקמת עד 2 קומות נוספות למבנה או הקמת אגף חדש למבנה בשטח כולל של 2 קומות טיפוסיות.
-
הקמת קומה חלקית על גג מבנה.
-
הרחבת דירות קיימות בשטח של עד 25 מ"ר לכל דירה (לטובת בניית מרחב דירתי מוגן לכל דירה).
-
הוספת מעליות.
להלן פירוט המסלולים האפשריים למימוש תמ"א 38:
-
חיזוק מבנה קיים ללא תוספות בניה.
-
חיזוק מבנה קיים ובניית התוספות עליו.
-
הריסת המבנה ובנייתו מחדש בתוספת הזכויות.
-
חיזוק מבנה קיים ומתן תוספת זכויות הבניה במגרש/ים אחרים.
*
האם ניתן לממש זכויות בניה בלתי מנוצלות בנוסף לזכויות הבניה מכח תמ"א 38?
התשובה תלויה באם הפרויקט הוא מסוג תמ"א 38/ 1 (חיזוק שיפוץ ותוספות בניה) או מסוג תמ"א 38/ 2 (הריסה ובניה מחדש)
תמ"א 38/ 1 - ניתן לשלב זכויות בניה לא ממומשות לפי תכנית מפורטת שחלה בשטח עם זכויות הבניה שמאפשרת התמ"א. אולם, התוספת הכוללת בהיתר לא תעלה על היקף הזכויות הלא ממומשות לפי התכנית המפורטת או תוספת הזכויות לפי התמ"א, הגדולה מבניהם. ככל שהיקף הזכויות הלא ממומשות הקבוע בתכנית המפורטת עולה על הזכויות לפי התמ"א, היתר מכוח התמ"א ייחשב רק לתוספת הזכויות שמאפשרת התמ"א.
תמ"א 38/ 2 - ניתן לקבל זכויות בניה לא ממומשות מכוח תכנית מפורטת שחלה בשטח, בתוספת לזכויות הבניה שכלולות בתמ"א. היקף הזכויות כאמור, הינו בכפוף לשיקול הדעת של הוועדה המקומית. המטרה בשילוב הזכויות לעיל היא לעודד הריסה ובניה מחדש של מבנה, שעדיפה מבחינה הנדסית על תוספת בניה וחיזוק מבנה קיים.
*
בעיר שלי יש תכנית מקומית לחיזוק רעידות אדמה בנוסף לתמ"א 38. מה זה אומר?
תמ"א 38 קובעת מנגנון כלל ארצי לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מתוך הבנת מגבלות התמ"א בחוסר היכולת לבחון תכנונית את המאפיינים המקומיים ועל פי הם לקבוע את התנאים לביצוע החיזוק. וכן, מתוך הכרה בחשיבות השמירה על איזון בין צורכי החיזוק לבין שיקולים תכנוניים רחבים, למניעת פגיעה במרקמים עירוניים, נקבע בתמ"א כי ניתן לערוך מכוחה תכניות מפורטות לחיזוק מבנים ליישוב או לחלק ממנו. מטרת תכניות אלו להתאים את עקרונות התמ"א למאפיינים ולתנאים הייחודיים של כל יישוב, על חלקיו השונים. התכנית צריכה להתייחס לכושר הנשיאה המקומי, לשיקולים אדריכליים ונופיים, לכדאיות הכלכלית לביצוע החיזוק. אלו כאמור, יכתיבו את היקף תוספת זכויות הבנייה והתנאים למימושה. תכניות מסוג זה אושרה במספר ערים בארץ. כמו כן, בעידן שלאחר כניסתו לתוקף של שינוי 3 לתמ"א, שמאפשר תוספת משמעותית של זכויות בניה למבנים, ולאור ההיבטים ההנדסיים שכרוכים בחיזוק מבנה הכולל תוספות בניה כה מסיביות, תפקידן של תכניות מסוג זה הוא בעיקר בקביעת תנאים מקומיים באשר ליישום התמ"א באזורים/שכונות שונות של הישוב ובעידוד מסלול הריסה ובניה של מבנים.
*
האם נדרשת הסכמת כלל הדיירים בבניין לביצוע פרויקט תמ"א 38?
בהתאם לדין, אחוז ההסכמה הנדרש לצורך ביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38, תלוי בסוג הפרויקט אותו מבקשים הדיירים לבצע.
-
תמ"א 38/ 1 (חיזוק, שיפוץ ותוספת יח"ד) - נדרשת הסכמה של 66% מבעלי הדירות והרכוש המשותף בבניין.
-
תמ"א 38/ 1 (חיזוק ושיפוץ ללא תוספת יח"ד) - נדרשת הסכמה של רוב בעלי הדירות בבניין.
-
תמ"א 38 / 2 (הריסה ובניה מחדש) - נדרשת הסכמה של 80% מבעלי הדירות והרכוש המשותף בבניין.
על אף האמור לעיל, חשוב לזכור כי גם במידה ויש בקרב הדיירים את אחוז ההסכמה הנדרש על פי חוק, הדיירים נדרשים לפנות בתביעה למפקחת על הבתים המשותפים על מנת שתאשר את הפרויקט ותסמיך את ב"כ הדיירים לחתום על כלל המסמכים בשמו של הדיירים הסרבן. הליך זה עלול לארוך זמן רב, לעכב את הפרויקט ואינו מקנה וודאות ליציאתו של הפרויקט אל הפועל. על כן, מומלץ לפעול ולהשיג הסכמה של 100% מהדיירים בשלבים מוקדמים בכדי להגדיל את סיכויו של הפרויקט לצאת אל הפועל.
*
אילו עלויות חלות על הדיירים במסגרת פרויקט מסוג תמ"א 38?
העיקרון הבסיסי במסגרת פרויקט מסוג תמ"א 38 הוא שהדיירים אינם נושאים בעלויות הפרויקט והיזם הוא זה שנושא בכלל העלויות. במסגרת העסקה, הדיירים מוכרים ליזם את זכויות הבניה שבבעלותם מכח תמ"א 38 ובתמורה היזם מתחייב לבצע את הפרויקט ולשאת בכל העלויות הנובעות ממנו.
חשוב לציין כי סוגיות נשיאת העלויות בפרויקט הינה סוגיה מסחרית ואינה קבועה על פי הדין כך שייתכן והיזם והדיירים יגיעו להסכמות מסחריות שונות במסגרת הפרויקט.
*
דירתי רשומה אצל רשות מקרקעי ישראל - האם אני צריך לשלם דמי היתר על מנת לבצע פרויקט מסוג תמ"א 38?
*
בדירות בבנייה רוויה אשר תשלום דמי החכירה הוונו מראש, קיים פטור מתשלום דמי היתר לרשות מקרקעי ישראל על כל תוספת בנייה. לפיכך בקשה להיתר ע"פ תמ"א 38 פטורה, ככלל, מתשלום דמי היתר לרשות מקרקעי ישראל.