הסיבות להיווצרותן של קבוצות הרכישה

מאחר ומספר קבוצות הרכישה המתארגנות הלך וגדל בשנים האחרונות, עולה השאלה, מהם השינויים שקרו בשוק הנדל"ן אשר גרמו להיווצרותן של קבוצות הרכישה. האם חל שינוי משמעותי בנקודת זמן מסוימת אשר ממנה והלאה חלה עלייה במספר קבוצות הרכישה, או שמא מדובר בתהליך מורכב על פני פרק זמן ארוך אשר הוביל לצבירת תאוצה של המגמה המתפתחת הזו? משום שלא התרחשו שינויים מהותיים בתחום החקיקה הרלוונטי במהלך העשור האחרון, קרי דיני המיסים ודיני המקרקעין, לא ניתן להצביע לדעתי על נקודת זמן מסוימת אשר השפיעה על התמריצים להיווצרותן של קבוצות הרכישה מבחינה זו. אולם, ניתן בוודאות להבחין בהתפתחות המגמה מתחילת שנות האלפיים שבהן גם חלה עלייה משמעותית בפסיקה בנושא, באופן שמלמד על כך שגם למשפט עשויה להיות השפעה על תופעה זו. על מנת לנסות ולחזות את עתידן של קבוצות הרכישה בצורה מדויקת ורצינית יותר, יש לנתח ולנסות להבין את מקורן ואת השפעותיהן. ניתן למנות מספר גורמים אשר גרמו כולם יחדיו להאצת המגמה של בנייה בקבוצות רכישה.

 

1. המיתון של שנת 2000 – שנת 2000 הייתה שנת השיא של בועת ההיי-טק בישראל. בועה כלכלית זו אופיינה בצמיחתן של חברות רבות בתחום המחשבים והאינטרנט ועלייה מהירה של מחירי המניות שלהן בעקבות הערכות ספקולטיביות. עם התפוצצות בועת ההיי-טק, החל מיתון במרבית המדינות המערביות בכלל ובישראל בפרט אשר גרם לקבלנים והיזמים בארץ למצוקת אשראי קשה משום שלא יכלו לקבל מימון לפרויקטים מהבנקים. בעקבות המשבר, נופו מהשוק קבלנים ויזמים אשר לא עמדו בתשלומים לבנקים ונוצר חלל בשוק הנדל"ן אשר התמלא בין היתר על ידי היווצרותן של קבוצות רכישה.

 

2. פרשת חפציבה – קבוצת חפציבה דיור ואחזקות בע"מ הייתה בעבר אחת מבין חברות הבנייה הגדולות בישראל ובשנת 2007 – ערב קריסתה - הייתה אחראית לכ-10% מהבנייה למגורים בישראל. בין הפרויקטים הגדולים של החברה ניתן למנות את התחנה המרכזית החדשה בתל אביב, שכונות מגורים לציבור החרדי, ופרויקטים לבנייה ביהודה ושומרון. במהלך חודש אוגוסט 2007, קרסה חברת חפציבה עקב חובות ענק בסכום כולל של כ-1.5 מיליארד שקל. בתגובה, רוכשי דירות רבים החלו לפלוש לדירותיהם על אף שלא היו גמורות ומחוברות לתשתיות וזאת על מנת למנוע מנושי החברה לקחת את הדירות לעצמם. בדיעבד התברר כי לרבים מרוכשי הדירות לא ניתנו כלל ערבויות כנגד הכספים אשר שילמו וזאת בניגוד לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974. בעקבות פרשת חפציבה, רבים מרוכשי הדירות הפוטנציאליים בישראלים חוששים מקניית דירה מחברה קבלנית ולכן אינם מהססים להצטרף אל קבוצות רכישה קטנות שם הם חשים שליטה מסוימת על תזרים הכספים שלהם ומעורבות גדולה יותר בתהליך אשר יכולה למנוע הונאה ורמאויות. מומחים בתחום הנדל"ן מרבים לציין את פרשת חפציבה כקו פרשת המים בעניין קבוצות הרכישה. אולם, קבוצות הרכישה צברו תאוצה זמן רב לפני פרשת חפציבה ולכן היא שימשה רק כזרז לתופעה ולא כגורם מרכזי אשר בעקבותיו התופעה התפתחה. יש לציין כי בעקבות פרשת חפציבה, תיקן המחוקק את חוק המכר והורחבה ההגנה על הכספים של רוכשי הדירות מקבלנים על מנת למנוע הישנות מקרים כאלו בעתיד.

 

3. המשבר הכלכלי העולמי של שנת 2008 – משבר הסאב-פריים האמריקני ובהמשך המשבר הכלכלי העולמי אשר התפרץ בתחילת 2008 השפיעו בצורה ניכרת על השווקים העולמיים בכלל ועל המשק הישראלי בפרט. משבר הסאב-פריים הוא משבר פיננסי-נדל"ני אשר פקד את ארה"ב בשנת 2007 והתפשט ברחבי העולם במהלך שנת 2008. משבר הסאב-פריים פרץ בגלל ליקויים בשוק המשכנתאות בארה"ב הבנוי על בסיס אשראי הניתן לקונים. בשל האשראי הנדיב אשר ניתן על ידי הבנקים, התקשו לבסוף לווים רבים, אשר רובן נמנה על השכבות החלשות של האוכלוסייה, להחזיר את ההלוואות שניתנו להם. המשבר התרחב למשבר כלכלי עולמי בשל מרכזיותה של כלכלת ארה"ב בעולם. בארץ, רבים מבני המעמד הבינוני-גבוה נותרו עם כספים נזילים בבנקים אשר עקב הורדת הריבית בארץ לפחות מאחוז, הניבו תשואות נמוכות מאוד או שלא הניבו תשואות כלל. לכן, אנשים אלו חיפשו אפשרויות השקעה אלטרנטיביות וקבוצות הרכישה היוו אופציה בטוחה יחסית להשקעה בשוק המניות ועם תשואה גבוהה יחסית לאפיקי ההשקעה האחרים.

 

4. התפתחות הפסיקה והגדרת כללים ברורים על ידי הרשויות – התפתחות הפסיקה לאורך השנים, כפי שנסקרה על ידנו במאמר נפרד, הגבילה את קבוצות הרכישה והמארגנים באמצעות מגוון כללים אשר נועדו לאבחן קבוצת רכישה אותנטית. אולם, התפתחות הפסיקה הינה כחרב פיפיות מעל לראשיהם של רשויות המס ובתי המשפט משום שבעוד הם מנסים למנוע את התפשטותן של קבוצות הרכישה אשר אינן אותנטיות כביכול, הן הגדירו הלכה למעשה קובץ כללים נהירים וברורים למארגני קבוצות הרכישה והדריכו אותם כיצד ניתן לארגן קבוצת רכישה ולזכות בהטבות המס כדין. התפתחות הפסיקה גרמה לאנשים לחשוב בצורה שונה ולהבין שניתן לבנות דירת מגורים בצורה אחרת ולא מקבלן כפי שנהוג היה לחשוב בעבר באופן שקיבע אותה והפך אותה לחלופה לגיטימית ודומיננטית.

 

*כל האמור במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לו. אין להסתמך על האמור במאמר זה מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ועלולים להשתנות מעת לעת.