קבוצות הרכישה בתחום המקרקעין התרבו כפטריות לאחר הגשם בשוק הנדל"ן הישראלי במהלך שנות ה-2000 ושיא פריחתן הגיע במהלך שנת 2009. כפי שנקבע במחקר של מנהל הכנסות המדינה בעניין "אומדן היקף קבוצות הרכישה בשנים 2007-2009", בשנת 2007 היוו קבוצות הרכישה כ-24% מסך הדירות החדשות שנמכרו באזור תל אביב בעוד שבשנת 2008 עלה משקלם לכ-34%. אומדן ראשוני לשנת 2009 הצביע על התייצבות במשקל קבוצות הרכישה על רמה זהה לשנת 2008 (כשבפועל הנתונים היו גבוהים יותר). קבוצות הרכישה התאפיינו בניצול הקניין המשותף ובכוחה של הקבוצה על מנת להניב יתרונות כלכליים לחברים בה.

 

אולם, ביום 29 לדצמבר 2010, התקבל בכנסת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012  (תיקוני חקיקה), התשע"א – 2011, אשר ניסה להביא, כחלק מהמאבק של רשויות המיסים, לריסון תופעת קבוצת הרכישה. מטרתן המרכזית של ההגבלות אשר נקבעו בחוק הייתה למעשה להשוות את מעמדן של קבוצות הרכישה למעמדם של הקבלנים (מבחינת היבטי מיסוי) כך שהלכה למעשה, התארגנות במסגרת של קבוצות רכישה תהיה פחות כדאית מבחינה כלכלית באופן שיחסלן והן תיעלמנה מהנוף היזמי.

 

במסגרת מאמר זה, נבחן את תיקוני החקיקה אשר בוצעו בתחום קבוצות הרכישה, ננתח אותן ואביא כמובן את דעתני האישית – והכל מבחינת היבטי המיסוי העולים ממנה ותכנוני המס האפשריים. 

 

מהי קבוצת רכישה?

בעשור האחרון, התפתחה בשוק הנדל"ן הישראלי, תופעה חדשה אשר לא הייתה נפוצה בעבר ושמה "קבוצות רכישה". עד תחילת שנות התשעים, הרוב המוחלט של עסקאות מכר של דירות חדשות נעשו בין יזם או חברה קבלנית לבין צרכנים פרטיים. היזם היה רוכש את הקרקע, מתכנן את המבנה, נושא בכל עלויות המיסוי והבנייה שחלו על הפרויקט וכמו כן, משיג את כל האישורים הנדרשים למימושו. מחיר הדירה נקבע כשכלול של כלל התשלומים על הדירה, בתוספת ערך הקרקע וקופון ליזם אשר הרוויח מהפרויקט.

 

מתחילת העשור הנוכחי, ניתן להבחין במגמה מתפתחת וגדלה של קבוצות רכישה המתארגנות לרכישת קרקעות. קבוצת רכישה הינה התארגנות של קבוצת אנשים פרטיים המתאגדים לשם רכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים משותף ללא תלות ביזם או בקבלן. לרוב, מדובר בקבוצת אנשים אשר מתארגנת לשם רכישת קרקע לבניה כאשר כל אחד מהמשתתפים מקבל חלק יחסי במקרקעין. בהמשך, מתקשרים חברי הקבוצה עם עורכי דין, אדריכלים, קבלנים, מפקחים, וגורמים נוספים הדרושים לשם בניית בניין המגורים המשותף תוך כדי שהם מייחדים לכל אחד מהחברים את דירתו או את חלקו בבניין.

 

הקבוצה למעשה מחליפה את היזם ובאמצעות חסכון פוטנציאלי במיסים, בפערי תיווך, ברווח יזמי וניצול כוחה של גודל הקבוצה, היא יכולה להגיע לחסכון ממוצע של עד 20% מערך הדירה. יש לציין כי קיימות קבוצות רכישה אשר אינן פועלות רק בתחום הנדל"ן למגורים אלא גם בתחום הנדל"ן המניב לרכישת מבני משרדים (לדוגמא, קבוצת ב.ס.ר אשר ארגנה שתי קבוצות גדולות ובהן יותר מ-60 חברות ואנשי עסקים, שרכשו מראש מגדלי משרדים בני 24 ו-27 קומות ברמת גן ובבני ברק (מגדלי ב.ס.ר)).

 

מאפייני קבוצת הרכישה

המאפיין הבולט והמרכזי בקבוצות הרכישה הוא פיצול החוזים בעסקאות. בקבוצות הרכישה, יש להצביע על נתק מוחלט בין החתימה על החוזים לאספקת שירותים לפרויקט לבין החתימה על החוזים לרכישת הקרקע שכן כל קשר בין החוזים עלול להביא לכלל תוצאה שהחוזים ייבחנו על ידי רשויות המיסים כעסקה אחת אשר כל מטרתה היא רכישת דירה וזאת בשל העדפת המהות הכלכלית של העסקה על פני צורתה החיצונית (ראה: ע"א 614/82 מנהל מס שבח נ' חברת ש.א.פ. בע"מ, פ"ד מא(3) 735, 738 (1987)).

 

הבחנה זו של רשות המיסים עלולה להטיל חבות גדולה יותר במיסים על קבוצות הרכישה אשר תהפוך את העסקה ללא כדאית. מאפיין זה מבליט את ייחודן של קבוצות הרכישה ושומר על צביונן.

 

עמדת רשויות המס

לאורך השנים, רשות המיסים לא ראתה בעין יפה את תופעת קבוצות הרכישה, ועל כן פרסמה שתי החלטות מיסוי חשובות אשר ניסו להתמודד עם התופעה המתפתחת ולהגדיר כללים מנחים על מנת לסווגן כקבוצות רכישה אותנטיות או כקבוצות רכישה סמויות שכל מטרתן היא חסכון במס ועל כן יש לחייבן במס מלא.

 

בתאריך 9.12.1996 פורסמה ע"י רשות המיסים הוראת ביצוע מש"ח 23/96 "עמותות בנייה"  (1996) בה נקבעה הבחנה בין שני סוגים של "עמותות בניה" אשר מטרתן, בדרך כלל, היא בניית דירות מגורים עבור משתכנים שונים. ההוראה קבעה גם כללי אצבע לסיווג עמותות בנייה שונות והנפקות המשפטית הנובעת מכך.

 

הראשונה היא "עמותת משתכנים" שהינה עמותה המארגנת חברים אשר בשמם היא פועלת כנאמנה של החברים וללא כוונות רווח בכל תקופת פעילותה. לכל החברים זכות שווה בכל ההכרעות של העמותה, ואילו העמותה באה רק בכדי לשרת את האינטרסים של כלל החברים מבחינה ארגונית.

 

השנייה היא "עמותת קבלן" שהינה עמותה המתפקדת למעשה כקבלן, כאשר הקרקע הנרכשת על ידה נמכרת לרוכשים, וכן לעתים מבצעת עבור הרוכשים את הבניה בין במישרין ובין באמצעות קבלני משנה. נפקות ההבחנה היא כי רשות המיסים הכירה במגבלות החוק אשר אינן מאפשרות לה לפסול לחלוטין את "עמותות הבנייה" כהגדרתה ולכן הוציאה את הוראת הביצוע. הרשות מנסה כאמור, לבצע הבחנה בין הלגיטימיות של "עמותת משתכנים" במידה והיא מנוהלת כנאמן הפועל ללא מטרות רווח לטובת המשתכנים וללא מטרות עסקיות לבין "עמותת קבלן" אשר במידה והן בונות את הפרויקט בפועל, הן לא יזכו להקלות במס.

 

ביום 15.11.01 פרסמה נציבות מס הכנסה ומיסוי מקרקעין (להלן: "הנציבות") הוראת ביצוע שנייה במספר, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 7/2001 בנושא רכישת דירת מגורים המוצגת כרכישת קרקע והזמנת שירותי בנייה בנפרד. על פי הוראה זו, ביצוע הסכמים נפרדים לרכישת קרקע ולהזמנת שירותי בניה, עשויים להיחשב בתנאים מסוימים לעניין דיני המיסים כעסקה אחת לרכישת נכס בנוי.

 

ההוראה חוזרת על פסיקתו של בית המשפט בעניין לנג כי לעניין חוק מיסוי מקרקעין, יש לבדוק את התוכן הכלכלי של פעולת הצדדים. בהוראת הביצוע הנציבות הגדירה רשימה לא סגורה של נסיבות המצביעות על כך שמדובר על מכירת בניין גמור, ולא על רכישת קרקע בלבד מבעל המקורי "ישירות" לרוכשי הדירות, והזמנת שירותי בנייה בנפרד.

 

יודגש, כי בו"ע 1127/02 און בתיה וצבי נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות נקבע כי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 7/2001 איננה מחייבת את בית המשפט. אולם, היא משקפת פסיקה שניתנה שנים רבות לפני שהוצאה ההוראה ולכן היא איננה מחדשת דבר (ראה: ו"ע (מחוזי ת"א) 1127/02 און בתיה וצבי נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות (לא פורסם, 28.04.2008)).

 

 

עמדת הפסיקה

בתי המשפט החמירו לאורך השנים את המבחנים הנוגעים לקבוצות הרכישה ומנסים להקשות על המארגנים והרוכשים מלבצע עסקאות מלאכותיות על מנת להשיג הקלות במיסוי. מבחינת הפסיקה המרכזית אשר ניתנה בשנים האחרונות הן על ידי ועדות הערר של מס שבח והן על ידי הערכאות השונות של בתי המשפט ובכללותן בית המשפט העליון, ניתן להסיק כי בתי המשפט ניסו בכל מקרי העבר לבחון את מהותן של העסקאות בנוגע לפיצול החוזים בעסקאות שבוצעו במסגרת קבוצות רכישה.

 

העובדות המהותיות בכל פסקי הדין הן דומות כשההבדלים העיקריים נוגעים לאופן ביצוע העסקאות ומידת המעורבות של הגוף המארגן. לא נעשתה כל הבחנה בין מבני תעשייה (תעש מור) לבין מבני מגורים ולקראת סוף שנות התשעים ניתן להבחין בכמות הולכת וגוברת של פסיקה בנושא. בתי המשפט נעזרו בפסיקתם הרחבה בהוראת הביצוע מטעם רשות המיסים 23/96 לצורך ההבחנה בין "עמותת משתכנים" לבין "עמותת קבלן" וזאת בניגוד להוראת ביצוע מספר 7/01 אשר יישמה הלכה למעשה את הפסיקה אשר הייתה קיימת לפני כן וממילא היא איננה מחייבת את בית המשפט.

 

ציון הדרך המשמעותי ביותר בפסיקה הוא פסק הדין בעניין יהודה לנג אשר נדון בו בפעם הראשונה מקרה של פרויקט בנייה רחב היקף אשר בוצע במסגרת קבוצת רכישה. בית המשפט קבע במקרה זה כי למרות פיצול החוזים, קיימת זיקה הדוקה ביניהם במטרה לבנות את בתי המשתכנים. לאורך השנים, הפסיקה הגדירה אינדיקציות רבות אשר בעזרתן ניתן לבחון את מהותה הכלכלית של העסקה תוך התעלמות מצורת עריכתה אשר יעזרו לקבוע את סוג העסקה. דהיינו, האם אכן מדובר בעסקאות נפרדות לרכישת קרקע ומתן שירותי בנייה כפי שקבוצות הרכישה מתיימרת להציג אותה,  או שמא מדובר ב"עסקה מלאכותית" אשר נועדה לטשטש את טיב העסקה ומדובר בעסקה אחת לרכישת דירת מגורים מוגמרת.

 

בפסק הדין משאבי נדל"ן, הגדירה הפסיקה שני מבחנים חשובים, מבחן השליטה ומבחן הסיכון, הבוחנים את מהות הגוף המארגן. כלומר, האם מדובר בגוף חיצוני אשר כל תפקידו הוא ארגון הקבוצה גרידא, או שמא מעורבותו ותפקודו עולים לכדי אבחונו כקבלן המוכר דירות מגורים. לאחר מכן, החמירה הפסיקה את הסטנדרט הנדרש בכדי להיחשב כקבוצת רכישה והוסיפה מבחנים נוספים לאורך השנים. פסק הדין ועד הקהילה רמת ויז'ניץ מהווה את ציון הדרך האחרון והחשוב ביותר במאבק בין קבוצות הרוכשים לבתי המשפט. בית המשפט העליון המשיך בקו המחמיר של הפסיקה וקבע כי ניתן לראות בפיצול החוזים כעסקה למכירת דירות "על הנייר" ולא בעסקה למכירת קרקע בלבד.

 

 

דו"ח ועדת רשות המיסים לבחינת היבטי המס בקבוצות רכישה

ביום 23.9.2009 מינה מנהל רשות המיסים, מר יהודה נסרדישי, ועדה בראשות היועץ המשפטי של רשות המיסים, מר משה מזרחי, עו"ד (רו"ח), שמטרתה לבחון את היבטי המיסוי השונים המתעוררים בפעולות עסקיות בנדל"ן, המבוצעות על ידי קבוצות רכישה. הוועדה נדרשה לשקול וליתן המלצות בדבר פעולות שעל רשות המיסים לנקוט ובכלל זה לבחון את הצורך בתיקוני חקיקה.

 

ביום 21.6.2010 פורסם דו"ח הוועדה לבחינת היבטי המס בקבוצות רכישה (להלן: "הדו"ח" ו"הוועדה" בהתאמה), אשר סוקר את דרך התנהלותן של קבוצות הרכישה, את היתרונות והחסרונות של ההתארגנות במסגרת של קבוצות רכישה, הכוללים היבטי מס רכישה, מע"מ ומס הכנסה. המלצות הועדה כוללות, בין היתר, המלצות לתיקוני חקיקה שיגבירו את הוודאות במשק בסוגיות המיסוי השונות הנובעות מהתארגנותן של קבוצות רכישה. המלצות אלו כללו המלצה לתיקון חקיקה מבהיר, שיעגן את עמדת רשות המיסים לעניין מס הרכישה לפיה רוכש המצטרף  לקבוצת רכישה, רוכש למעשה דירה ולא קרקע. כמו כן, המליצה הועדה כי מכירת קרקע לקבוצת רכישה תחויב במע"מ בידי בעל הקרקע המוכר במסגרת תיקון חקיקה שיכלול חלופה נוספת של הגדרת "עסקת אקראי".

 

יודגש, כי מאחר ודו"ח הועדה פורסם לפני תיקון 69 לחוק ומאחר שהמלצות הוועדה לא נתקבלו במלואן בתיקון איננו רואים טעם להרחיב ולהעמיק בדיון במשמעויותיו המעשיות של הדו"ח אולם, נסקור בקצרה את עיקרי המלצות הוועדה:

 

  • מס הרכישה

    • מס הרכישה של מארגן הקבוצה כמי שרוכש קרקע, ימשיך וייקבע לפי פסיקת בתי המשפט, בהתאם למידת השפעתו ושליטתו של המארגן בתכנון ובבנייה של הפרויקט.

    • מס הרכישה שיוטל על יחידי קבוצת הרכישה ייקבע לפי שווי דירה בנויה ובהתאם לשיעורי המס החלים על דירה.

 

  • מע"מ

    • מכירת נכס לקבוצת רכישה תחויב במע"מ בגין מרכיב הקרקע, גם אם המוכר הינו אדם פרטי.

 

  • מס הכנסה

    • הוועדה המליצה לקבוע מנגנון שיאפשר לעקוב אחר הדירות שרוכש המארגן במסגרת קבוצת הרכישה.

 

  • הגדרת קבוצות הרכישה

    •  תיקון לחוק יקבע הגדרה ל"קבוצת רכישה".

 

  • השימוש במכשיר האופציה

    • השימוש במכשיר האופציה באופן שהגורם המארגן מקבל אופציה סחירה מבעל הקרקע ומסחר אותה לחברי הקבוצה – על מנת להקטין את חבויות המס, ייבדק בכל מקרה לגופו.

 

בהתאם לאמור לעיל, המלצות הוועדה עומדת בקנה אחד עם מרבית הפסיקה הנוגעת לקבוצות הרכישה ומהווה רוח גבית לתיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין. כפי שיצויין בהמשך, מרבית המלצות הועדה אומצו בתיקון 69 אולם ישנן המלצות אשר אומצו בצורה חלקית בלבד ושונה מהאופן בו נוסחו בדו"ח הוועדה.

 

 

הצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011-2012 (תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין)

ביום 18 לאוקטובר 2010, פורסמה הצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א - 2010 (ה"ח (הממשלה) 541, עמ' 6) (להלן: "הצעת החוק"). הצעת החוק כללה תיקונים רבים בדברי חקיקה שונים ובין היתר, בהתייחס לקבוצות הרכישה, כללה הצעת החוק תיקון לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו - 1975 ותיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג - 1963.

 

במסגרת התיקון לחוק המע"מ בהצעת החוק, הוצע להרחיב את ההגדרה של "עסקת אקראי" כך שמכירת מקרקעין לקבוצת רכישה בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין תיחשב כעסקת אקראי, שבה המוכר יהיה חייב במע"מ (הוצע לקבוע כי התיקונים המוצעים יחולו לגבי עסקאות שנעשו החל מיום 1 בינואר 2011).

 

במסגרת התיקון לחוק מיסוי מקרקעין בהצעת החוק, הוצע להגדיר את המונח "קבוצת רכישה" כדלקמן:

 

 "קבוצה של עשרה רוכשים או יותר המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבניה על הקרקע של דירות המיועדות לשמש למגורים או נכס מבונה אחר, באמצעות גורם מארגן שפועל, בתמורה, לארגון הקבוצה, לרבות הכנת מסגרת חוזית או אחרת שעל פיה תפעל הקבוצה לקבלת הנכס הבנוי על הקרקע שרכשה, בעצמו או באמצעות אחר מטעמו, והכל, זולת אם הוכח אחרת."

 

כמו כן, הוצע לתקן את סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין ולראות ברכישה המתבצעת באמצעות קבוצת רכישה לשם יצירת מוצר מוגמר - נכס מבונה, כאילו נרכש המוצר המוגמר - דירה או מבנה אחר.

 

בנוסף, הוצע לתקן את סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין לפיו במכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה, תנאי נוסף למתן תוקף לעסקה יהיה המצאת אישור ממנהל מע"מ ששולם המע"מ המגיע מהמוכר בשל אותה מכירה או שניתנה לו ערובה לתשלום המע"מ במועדו.

 

 

חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011-2012

ביום 29 בדצמבר 2010, התקבל בכנסת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א – 2011 (להלן: "חוק המדיניות הכלכלית"), אשר כלל חלק מהתיקונים המוצעים לחוק. בין הנושאים המרכזיים אשר כלולים בחוק ניתן למנות את הבאים: תוקפן של עסקאות והנפקת אישורים לטאבו (סעיף 16), דחיית יום המכירה (סעיף 19), דיווח על נאמנות (סעיף 74), גביה במצבים מיוחדים (סעיף 95א) וכמובן נושא קבוצות הרכישה (חשוב להדגיש כי תחולת התיקון לחוק מיסוי מקרקעין הינה החל מיום 1.1.2011).

 

כחלק מהמאבק של רשויות המיסים לריסון תופעת קבוצת הרכישה נקבע במסגרת התיקון, כי לצרכי מס רכישה יראו ברכישה המבוצעת באמצעות קבוצת רכישה, כרכישה של מוצר מוגמר. כלומר, דירה או נכס מבונה אחר. הוראה זו חלה גם אם לכאורה קיים פיצול במערכת החוזית של העסקה בין רכישת המקרקעין לבין הזמנת שירותי הבנייה.

 

תיקונים המרכזיים בחוק מיסוי מקרקעין

 

פרק ההגדרות – סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין

 

"קבוצת רכישה" -

קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע של נכס שהוא אחד המפורטים להלן, באמצעות גורם מארגן, ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחויבים למסגרת חוזית:

      (1) נכס שאינו דירת מגורים;

      (2) נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים;

       לעניין הגדרה זו –

 

ניתן אפוא לראות כי בפעם הראשונה הגדיר המחוקק מהי קבוצת רכישה במסגרת חקיקה ראשית וקבע את המבחנים המהותיים לבחינת קבוצות הרכישה. הבדל מהותי בין התיקון לחוק לבין דו"ח הוועדה הוא שבעוד שהוועדה המליצה שהמבחן לסיווגן של קבוצות הרכישה יהיה מבחן כמותי, היינו חזקה ניתנת לסתירה לפיה יראו קבוצה של עשרה רוכשים או יותר המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע כקבוצת רכישה, הרי שבתיקון לחוק לא נקבע מבחן כמותי והמבחן הוא מבחן טכני מהותי אשר בוחן האם קיים גורם מארגן (כהגדרתו להלן). מעניין לציין כי גם בהצעת חוק ההסדרים נכללה החזקה דלעיל אולם חזקה זו הושמטה בנוסח החוק הסופי שאומץ.

 

אם כן, נראה כי גודל הקבוצה איננו מהוה מבחן מכריע ביחס לסיווג של קבוצת רכישה ככזו אולם כל עוד קיים גורם מארגן, סביר להניח שקבוצה תוכר כקבוצת רכישה גם במידה והיא קטנה יחסית (מתחת לעשרה רוכשים).

 

"גורם מארגן" -

מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה  והבנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה עבור פעולות הארגון כאמור;

 

המבחן המהותי שנקבע להגדרת הגורם המארגן הוא האם המארגן קיבל תמורה כלשהי עבור ארגון קבוצת הרכישה. בהגדרה זו רשות המיסים קבעה מבחן טכני לסיווג הגורם המארגן ככזה אולם הגדרת התמורה, כפי שנראה להלן, הופכת את המבחן למהותי ועל רשויות המס לבחון את הגורם המארגן ואת השתלבותו במסגרת החוזית כהגדרתה להלן כדי לבדוק האם הגורם המארגן קיבל תמורה שוות כסף בעבור ארגונו, כמו למשל אספקת שירותים לפרויקט או עלות מופחתת במכירת הקרקע לגורם המארגן וכו'.

 

"מסגרת חוזית" -

מערכת חוזים הקשורים זה בזה שבאמצעותם תפעל הקבוצה לקבלת נכס בנוי;

 

הגדרת המסגרת החוזית בחוק מעגנת את המאפיין הבולט והמרכזי בקבוצות הרכישה - פיצול החוזים בעסקאות. כמו כן, ההגדרה הזו מעגנת בחקיקה עקרון מרכזי בדיני המס המעדיף את המהות הכלכלית של העסקה על פני צורתה החיצונית.

 

"תמורה" -

במישרין או בעקיפין, לרבות בשווה כסף;

 

 

מס רכישה – סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין

 

הוספת הגדרה נוספת ל-"דירת מגורים" סעיף קטן (ג)

זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים.

 

בעקבות התיקון, הגדרת "דירת מגורים" הורחבה וכיום כל זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה ומיועדת לשמש למגורים, מוגדרת כדירת מגורים אשר חייבת במס רכישה.

 

שווי הזכות הנמכרת בקבוצות רכישה סעיף קטן (ג1א)

לעניין סעיף קטן זה, שווי הזכות הנמכרת במכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה יהיה שווי המכירה של הנכס הבנוי שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים; לעניין זה, "קבוצת רכישה" – כמשמעותה בפסקה (2) בהגדרה "דירת מגורים" שבסעיף קטן (ג).

 

שווי הזכות הנמכרת בקבוצת רכישה תהיה שווי המכירה של הנכס הבנוי שהוא דירה המיועדת לשמש כמגורים ולא כפי שמוסו קבוצות הרכישה בעבר, בהתאם לשווי הקרקע שנרכשה בלבד.

 

 

תיקונים מרכזיים בחוק מס ערך מוסף

 

הרחבת ההגדרה של "עסקת אקראי" סעיף 1 לחוק המע"מ

מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין; לעניין זה, "זכות במקרקעין" ו-"קבוצת רכישה" - כהגדרתן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963‏;

 

הרחבת ההגדרה של "עסקת אקראי" בחוק המע"מ מאמצת הלכה למעשה את המלצת ועדת רשות המיסים לפיה המליצה הועדה כי מכירת קרקע לקבוצת רכישה תחויב במע"מ בידי בעל הקרקע המוכר במסגרת תיקון חקיקה שיכלול חלופה נוספת של הגדרת "עסקת אקראי".

 

המע"מ בקבוצות הרכישה ישולם על ידי המוכר בלבד סעיף 21 לחוק המע"מ

שר האוצר רשאי לקבוע לגבי סוגי עוסקים או סוגי עסקאות, למעט לגבי עסקת אקראי כאמור בפסקה (3) בהגדרה "עסקת אקראי", שהקונה הוא שיהיה חייב בתשלום המס, כולו או מקצתו, או סוגי קונים שיהיו חייבים במס, כולו או מקצתו, ורשאי הוא לקבוע תנאים להטלת החובה על הקונה וכן רשאי הוא לקבוע כי חובות אחרות אשר לפי הוראות חוק זה והתקנות על פיו חלות על סוגים של חייבי מס יחולו על הקונה; חובות שהוטלו על הקונה כאמור, יהיה המוכר או נותן השירות פטור מהן זולת אם קבע שר האוצר אחרת ובתנאים שקבע.

 

 

*כל האמור במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לו. אין להסתמך על האמור במאמר זה מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ועלולים להשתנות מעת לעת.

תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין והשפעתו על קבוצות הרכישה - חלק א'

עו"ד אייל סווירי