יתרונות וחסרונות בקבוצת רכישה

להלן מוצגת רשימת יתרונות וחסרונות אשר ניתן לאבחן אצל קבוצת רכישה טיפוסית, על סמך הניסיון הנלמד. רשימת היתרונות והחסרונות איננה סגורה, אולם היא מקיפה את מגוון הרבדים אשר נוגעים לקבוצות הרכישה.

 

יתרונות

 

• ריכוז קבוצות איכות: השיטה מאפשרת לקבוצות בעלי מאפיינים דומים ו/או רקע משותף, לגור ביחד וליצור קהילה איכותית והומוגנית. לקבוצות בעלות רקע משותף, קיים סיכוי נמוך יותר להיווצרות קונפליקטים במהלך הפרויקט ולכן גוברים הסיכויים לסיים את הפרויקט בזמן קצר יותר ובעלויות נמוכות יחסית מאשר בפרויקט בנייה שבו השותפים זרים. אולם, יש שיראו ביתרון של ריכוז קבוצות איכות כחסרון בשל האפליה החברתית המתקיימת בפרויקט של קבוצת רכישה המקיים שותפות סגורה, המוגבלת לקבוצת אנשים בעלי יכולת כלכלית גבוהה ומאפיינים משותפים.

 

• התאמה לרוכש: כל רוכש יכול להתאים את מפרט הדירה שלו והשינויים הפנימיים אשר יבוצעו בתוכה בהתאם לטעמו והעדפותיו האישיות וזאת ללא תשלום נוסף לקבלן.

 

• ניצול זכויות בנייה עודפות: במידה ובמהלך הפרויקט, מקבלים על הקרקע תוספת לזכויות הבנייה, היא תחולק בין כלל הדיירים ולטובתם בלבד. וזאת, בניגוד לקניית דירה מקבלן אשר יעדיף לנצל את כל זכויות הבנייה אשר התווספו לטובתו האישית. כך לרוב, בפרויקט בנייה, היזם משאיר לעצמו דירה בודדת או מספר דירות הנקראות "דירות יזמיות". היזם משקיע בבניית הדירות הללו יותר מהדירות האחרות שבפרויקט הבנייה על מנת להשביח את ערכן, ובגמר הפרויקט הוא גורף רווח נוסף על מכירתן.

 

• בטחון כלכלי: הקבוצה קונה את הקרקע בעצמה והיא נרשמת על שם חברי הקבוצה בצירוף הערת אזהרה במרשם המקרקעין, כך שהסיכוי ליפול קורבן לתרמית הינו כמעט אפסי.

  • בקרה כלכלית - כל שלב במהלך הפרויקט מבוצע בצורה מבוקרת ואחראית על ידי נציגי הקבוצה בשילוב של ביטוח לאספקת השירות ובטחונות שונים אשר נדרשים מכל ספק שירות.

  • פיזור הסיכון הכלכלי - קיים פיזור של הסיכון הכלכלי בין כל השחקנים המרכזיים האחראים על מימושה של קבוצת הרכישה: הבנקים, נותני שירותי הבנייה ובכללותם גם הקבלן וכמובן כל אחד מהמשתתפים בקבוצה. כל אחד מן הגורמים הללו מבטח את עצמו למעשה מפני שאר הגורמים מפני שבמידה ומשתתף אחד, או נותן שירות לא יעמוד בחלקו, הפרויקט לא יפגע כלכלית בצורה משמעותית. הביטוח מוקנה למעשה באמצעות הבנק המלווה אשר שולט על תקציב הפרויקט ונותן משכנתות לכל חבר קבוצה בנפרד. כמו כן, התשלום המדורג של כל חבר קבוצה מבטיח כי במקרה של קריסת הקבוצה או קריסת הבנק, סכום הכסף אשר יהיה בסיכון יהיה נמוך.

  • העדר תלות בקצב המכירות – קיים מינימום סיכון לעצירת הפרויקט בשל היעדר קונים ומימון משום שכל רוכשי הדירות מתגבשים כבר בשלב רכישת הקרקע.

  • הפרדה בין פרויקטים שונים – במידה ולמארגן של קבוצת רכישה ישנם מספר פרויקטים אשר נבנים במקביל, קיימת הפרדה מוחלטת בין הפרויקטים ובמידה ואחד מהם מתעכב או במקרים קיצוניים קורס, שאר הפרויקטים אינם מושפעים. קיים למעשה העדר חשיפה לפעילויות העסקיות האחרות של היזם.

 

• חסכון בכספי ניהול ושיווק: בפרויקט של קבוצת רכישה, ניתן להשיג חסכון כספי במספר מישורים הנובעים מאופי הקבוצה: 

  • נטרול הרווח של היזם – יזמים גורפים לעצמם רווח הן על מרכיב הקרקע והן על הדירה המוגמרת. לכן, בקבוצות רכישה מנוטרלים מרכיבים אלה ומהווים חסכון משמעותי לחברי הקבוצה. מנגד, ניתן לטעון כי ספק אם מדובר בחסכון, שכן הרווח היזמי המשולם בעת רכישת דירה מקבלן, משולם למעשה למארגן קבוצת הרכישה או לקבוצת הניהול כעמלה על ארגון הקבוצה.

  • חסכון בהוצאות שיווק – קבוצות רכישה כמעט שאינן משווקות את עצמן במסעי פרסום נרחבים כמו חברות הבנייה הגדולות, אלא רוב השיווק עובר "מפה לאוזן", על-ידי מתווכים ומודעות. היבט זה מקבל ביטוי במחיר הדירה הסופי.

  • חסכון בהוצאות מימון – לכל קבוצת רכישה מתלווה בנק אשר מעניק מימון לפרויקט ובטחונות לכל אחד מהרוכשים. את עלויות המימון של ההלוואה נהוג להעמיס על הצרכן הסופי ולכן באופן תיאורטי, הן נחסכות מהמשתתפים בקבוצת הרכישה. קיימים מקרים בהם מארגני הקבוצות מתנים את החברות בקבוצה בהבאת הון עצמי בלבד, קרי רכישה ללא צורך במשכנתא. תכליתו של תנאי זה היא לפשט את ההליכים המשפטיים בהתקשרות בין הצדדים וקיצור משך הזמן של הפרויקט.

  • עלויות בלתי צפויות – בכל תחשיב כלכלי לפרויקט, נלקח אחוז מסוים אשר מיועד לעלויות בלתי צפויות (בצ"מ) אשר עלולות להתעורר במהלך הפרויקט. במידה ולא משתמשים בכספים אלו, הם יוחזרו לרוכשים עצמם.

  • הוצאות תקורה, מנהלת וכלליות – בקבוצת רכישה ישנם שלושה אנשי נציגות אשר מנהלים בהתנדבות את הפרויקט ואת ההתקשרות עם קבלני המשנה. וזאת בניגוד לפרויקט של יזם או קבלן אשר מעסיק אנשי מנהלה. בנוסף, בקבוצת רכישה אין צורך להנפיק ערבויות בהתאם לחוק המכר.

  • חסכון שכ"ט עורך דין – בקבוצת הרכישה, קיים עורך דין אחד בלבד אשר מייצג את האינטרסים של כלל הרוכשים בלבד. לכן, כל החוזים הם אחידים לכל החברים והעלות הינה מופחתת. לעומת זאת, כשרוכש קונה דירה מקבלן, הוא משלם שכר טרחה כפול. האחד משולם לעורך הדין של הקבלן אשר עורך את החוזים ומייצג את האינטרסים של הקבלן. התשלום השני הוא לעורך הדין הפרטי של הרוכש אשר מייצג את האינטרסים של הרוכש עצמו. אולם, יש לציין כי גם ברכישת דירה מקבלן, לא כל רוכשי הדירות משתמשים בייעוץ של עורך דין בתהליך קניית הדירה, דבר הטומן בחובו בעיות אפשריות מבחינתו של הקונה בשל חוסר איזון בייצוג מטעם עורך דינו של הקבלן.

 

• חסכון במיסוי:

  • מס ערך מוסף (מע"מ) – קבוצות רכישה, ככל שהן יחשבו כקבוצה של אנשים פרטיים, יהיו פטורות מתשלום המע"מ על רכישת קרקע מאדם פרטי אחר או ממלכ"ר, דבר המביא לחסכון של כ- 16.5% על מרכיב הקרקע וכ-5%-10% לערך מהמחיר הסופי. בנוסף, קבוצת הרכישה לא תחויב במע"מ על היטלי פיתוח ואגרת בנייה המשולמים לרשות המקומית. התמריץ להתארגן בקבוצת רכישה למטרה של חיסכון במע"מ טומן בחובו סכנות רבות לקבוצה שעלולה להידרש לשלמו לאחר תחילת השותפות משום שרשויות המס סבורות שהקבוצה איננה אותנטית. ישנה טענה כי החיסכון המושג במע"מ הינו פיקטיבי, משום שמחיר מכירת הקרקע לקבוצה מגלם בתוכו את החיסכון במע"מ והוא יותר גבוה ממחיר השוק ולכן מדובר בחסכון פיקטיבי.

  • מס רכישה – לרוב, התארגנות בקבוצת רכישה תקטין את החיוב במס רכישה משום שהוא מחושב לפי שיעור של 5% ממחיר הקרקע בלבד. וזאת להבדיל מרכישת דירה מיזם או קבלן שבו שיעור מס הרכישה יחושב מתוך סך המחיר הסופי הכולל את מרכיב הקרקע, מרכיב שירותי הבנייה ומרכיב הרווח היזמי. למעשה, הקבלן משלם מס רכישה בסך 5% על מרכיב הקרקע ולאחר מכן, הדייר משלם מס רכישה פרוגרסיבי ביחס לשווי דירת המגורים הנרכשת ולכן מדובר הלכה למעשה בתשלום של מס רכישה כפול.

  • מס שבח – קבוצת רכישה איננה צריכה לשלם מס שבח על מכירת הקרקע למיזם היות ומס שבח מוטל על מוכר הקרקע. לעומת זאת, לאחר השלמת הפרויקט יש לשלם מס שבח על מכירת דירת המגורים הגמורה אולם רבים נוטים להשתמש בפטור ממס השבח בגין מכירת דירת מגורים המופיע בסעיף 49(ב)1 לחוק מיסוי מקרקעין.

  • היטל השבחה – כעקרון, פטור מהיטל השבחה, יינתן לא רק לדירת מגורים קיימת אלא גם לדירת מגורים חדשה הנבנית על קרקע ריקה[1]. אולם, האם הפטור מיוחס לקרקע בלבד או לבעלים עצמם? במידה ומדובר בפטור המיוחס לבעלים, זהו יתרון ברור בהתארגנות של קבוצות רכישה לעומת פטור מיוחס לקרקע אשר ייתן בכל חלקה פטור אחד בלבד לבעל דירה אחת. בפס"ד זהבה גור ואח', הוועדה המקומית לתכנון ובנייה[2]  ייוחס הפטור לבעלים כך שיש להעניק את הפטור מהיטל ההשבחה לכל אחד מבעלי הזכויות. יש לציין כי מדובר בפסק-דין של בית משפט השלום ולכן לא מדובר בהלכה מחייבת.

 

 

חסרונות

 

• חוסר מקצועיות – משום שלא קיימת כל מגבלה חוקית על זהות היזם בקבוצות הרכישה, כל אדם יכול להחליט על הקמת קבוצת רכישה מטעם עצמו ולהפוך ליזם. אולם, על מנת לנהל פרויקט נדל"ן, על היזם להיות מקצועי ובעל ידע נרחב בתחומי המימון, הבנייה, המשפט והמיסוי. לכן, יוזמות רבות צפויות לכישלון ולהפסדים כלכליים בשל ניהול לקוי ולא מקצועי.

 

• מגבלת התכנון – קיימת מגבלה פרוצדוראלית על קבוצות הרכישה לבצע את תכנון הקרקע וחלוקת הדירות למשתתפים לפני רכישת הקרקע. מגבלה זו מציבה בפני היזם והמשתתפים סיכון גדול משום שהם לא יכולים למעשה לקבוע את מיקום הדירה (קומה וחזית) משום שלא בוצע תכנון למבנה. לעיתים, החלוקה תעשה ע"פ הגרלה שתיערך לאחר התכנון ולעיתים החלוקה  תתבצע לפי משבצות כלליות של דירות הניתנות לחברים לפני התכנון של הבניין.

 

• תלות גבוהה בחברי הקבוצה – בהסכם השיתוף, קיימות מגבלות ותנאים רבים היוצרים תלות גבוהה בין חברי הקבוצה לבין עצמם ובין חברי הקבוצה לבין נציגות הקבוצה. תלות זו מגבילה את הזכויות של כל חבר קבוצה ומטילה עליו חובות. במקרים קיצוניים תיתכן אף סכנת קריסה במידה וחלק גדול מהחברים לא יעמדו בתשלום.

 

• סיכון הדדי – בשל התלות הגבוהה, קיים סיכון הדדי בין חברי הקבוצה בנושאי מימון, תכנון וביצוע הפרויקט. הסיכון ההדדי מתבטא במקרים שבהם חבר קבוצה אינו ממלא את חובותיו לפי התקנון ולמעשה מעכב את ביצוע הפרויקט וגורם לנזקים כלכליים לשאר חברי הקבוצה. יש לציין כי סיכון זה הינו קטן הודות להסכמי השיתוף הנוקשים אשר מגבילים את יכולתו של היחיד להשפיע על תהליך קבלת ההחלטות בקבוצה.

 

• כפל מס/מיסוי יתר – בשל חוסר ניסיון מקצועי בתכנון מס, ייתכנו מקרים שבהם חברי הקבוצה יחויבו במיסוי יתר על רכישת הדירות.

 

• חוסר וודאות ביחס למחיר הדירה הסופי – מארגן הקבוצה אינו מתחייב על מחיר סופי הן בשל מגבלות המיסוי השונות אשר ארחיב עליהן בהמשך והן משום שהעלות הסופית מושפעת ממשתנים רבים אשר עלולים להשתנות לאורך הפרויקט ומועמסים על החבר בקבוצה. לדוגמא, במקרה שמחירי הברזל עולים, העלות מועמסת על עלות הדירה הסופית ולא על מארגן הקבוצה או הקבלן הבונה.

 

• עלות ראשונית גבוהה – כל חבר בקבוצה צריך להחזיק בהון נזיל אשר יספיק לרכישת עלות הקרקע לפחות. הון זה מוערך בכ-50% מעלות הדירה ומשולם עם רכישת הקרקע. משום שאורך פרויקט מוערך בכ-3 שנים, הרוכש מפסיד רווח פוטנציאלי גדול בגין הריבית אשר יכול היה לקבל באפיקי השקעה אחרים.

 

• מחיר רכישת הקרקע גבוה ממחירה בשוק – בשל המחסור בעתודות לקרקעות באזור המרכז, קבוצות הרכישה רוכשות קרקעות במחירים גבוהים בהרבה מערכם הריאלי על מנת לזכות במכרזים מול הקבלנים וקבוצות רכישה נוספות. למעשה, קבוצות הרכישה יוצרת תחרות מוגברת בתחום הקרקעות וכתוצאה מכך, מחיר השוק של הקרקעות עולה. ככל שהביקוש לקרקעות יגדל, כך הכמות המוצעת תקטן והמחיר יעלה - זהו המודל הכלכלי של היצע וביקוש  המתאר את מחירו של מוצר או שירות בהתאם לכוחות השוק המשפיעים עליו.

 

• העדר ערבות חוק המכר[3] – בקבוצת רכישה, המשתתפים לא מקבלים ערבות כלשהי להבטחת השקעתם וזאת בניגוד לרוכש הקונה דירה מקבלן אשר מחוייב להעניק לרוכש הדירה בטוחות לכספו בהתאם לחוק המכר.

 

 

[1] סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה , תשכ"ה-1965. [2] עש"א (שלום פתח-תקווה) 13041-11-08 זהבה גור ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה - פתח תקוה (לא פורסם, 6.4.2009). [3] סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974.

 

*כל האמור במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לו. אין להסתמך על האמור במאמר זה מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ועלולים להשתנות מעת לעת.