יחסי השיתוף במסגרת קבוצת הרכישה

כשבוחנים את מהות היחסים בין השותפים בקבוצת הרכישה, יש לבצע הבחנה בין "שיתוף במקרקעין" לבין "שותפות" (partnership) למטרות רווח. הבחנה זו חשובה על מנת לדעת איזה חוק יש להחיל על השיתוף, האם ההוראות המפורטות בפרק ה' לחוק מהמקרקעין אשר מסדירות את יחסי השיתוף בין הבעלים המשותפים, או את הוראות פקודת השותפויות (נוסח חדש), תשל"ה-1975 (להלן: "פקודת השותפויות"), אשר מסדירות את יחסי השיתוף בשותפות. נהוג לומר כי פקודת השותפויות חלה על השותפות המסחרית שתכליתה להפיק רווחים ולהתחלק בהם ואילו חוק המקרקעין חל על שותפות רגילה שנוצרה בין שני אנשים ומעלה, מתוך רצון או שלא מרצון שלא למטרה מסחרית, אף אם כתוצאה מהשיתוף נוצרו רווחים. קבוצות הרכישה מסווגות כקבוצות ל"שיתוף במקרקעין" ולא כ"שותפות" ולכן יחולו עליהן הוראות פרק ה' לחוק המקרקעין כבסיס המשפטי המעגן את ההסדר שבין הפרטים השונים המתאגדים ומסדיר את מערכת היחסים שבין שותפים במקרקעין. אולם לטענתי החוק, כפי שהוא קיים כיום, אינו מקנה פתרונות יעילים למנגנון המורכב של קבוצת הרכישה. חוק המקרקעין נחקק בשנת 1969 ומאז עבר תיקונים לא מעטים. אולם, פרק ה' המסדיר את יחסי השיתוף הינו מיושן ואינו מתאים למצב המשפטי הקיים. המחוקק לא צפה יחסי שיתוף בין קבוצות גדולות של אנשים אלא בין קבוצות קטנות בלבד. החוק מסדיר בעיקר את עניני הניהול והשימוש במקרקעין ולא מסדיר את תהליך הקמתו של פרויקט בנייה משותף ואת המהלכים הנלווים לו (תכנון, השבחה, בנייה וכו').

 

אבחן מספר סעיפים עיקריים להדגמת טענותיי:

 

א. ניהול ושימוש – סעיף 30

סעיף 30 לחוק קובע כי הרוכשים המחזיקים ברוב חלקי הקרקע, רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל ולשימוש בהם. מדובר על מימוש עקרון הרוב כפי שדן בו בהרחבה השופט ברק בע"א 810/82 זולבו  בע"מ נ' זיידה ואח'. עקרון הרוב הוא אפקטיבי מאוד ביחסים שבין השותפים בקבוצות הרכישה. אולם, בסעיף 30(ג) נקבע כי דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון את הסכמת כל השותפים. לדעתי, תכנון והקמת פרויקט לבנייה הוא בהחלט "דבר החורג מניהול או משימוש רגילים". אך אם אדם אחד מתוך קבוצה של מאה רוכשים מתנגד לאופן תכנון הפרויקט, בחירת הקבלן המבצע או עניינים מהותיים אחרים, האם ראוי שיהיה לו הכוח לגבור על שאר הרוכשים שהם בבירור הרוב? לטעמי, כמובן שלא. ראוי איפוא שגם עניינים מהותיים החורגים מניהול או משימוש רגיל יבוצעו בהסכמת רוב החברים או שיקבע רוב מיוחס לעניינים אלו. אולם, קיימים לדעתי מקרי קיצון אשר בהם נדרש לקבל את הסכמת כלל הרוכשים היות והם משנים את אופי הפרויקט או סותרים את ייעודו כפי שנקבע בהסכם השיתוף. לדוגמא, במידה והוגדר בהסכם השיתוף כי השותפים מעוניינים לבנות ביחד בניין מגורים ולאחר רכישת הקרקע חלקם רוצים להסב את הפרויקט לבניית קניון מסחרי. זה שינוי מהותי באופי הפרויקט ולכן לדעתי נדרשת הסכמה של כל השותפים בקבוצה. על מקרי קיצון אלו להיות מוגדרים בהסכם השיתוף ובכל מקרה נדרש לצמצמם ככל הניתן. יש לציין, כי בע"א 458/02 וילנר נ' גולני[1], נפסק כי על הרוב לשתף את המיעוט ולהתייעץ בו בכל החלטה הנוגעת לשימוש הרגיל במקרקעין. כמו כן, ברע"א 9626/05 נציגות הבית המשותף מרחוב הרב עמיאל 7 נ' אבימור[2]  נפסק כי על הרוב לפעול בדרך מקובלת ובתום לב ואין הוא יכול להשתמש לרעה בכוחו כנגד המיעוט. בקבוצות הרכישה לא קיים לדעתי חשש שיטתי שמא הרוב ינצל את כוחו על מנת לפגוע במיעוט ככל שהסכם השיתוף מגדיר מראש את הזכויות והחובות של כל שותף בקבוצה ביחס לפרויקט בנייה מוגדר ולא מדובר בסיטואציה שבה קיים מיעוט הנפגע מהחלטת הרוב בגין שימוש לרעה בכוחו, כל עוד אין בהחלטת הרוב כדי לשנות את אופי הפרויקט או לסתור את ייעודו כפי שנקבע בהסכם השיתוף. תובנות אלה תקפות בעיקרן לשלב הקמת הפרויקט. לאחר השלמת הפרויקט וכניסתו לשלב של ניהול שוטף של הבניין או קבוצת הבניינים, יש מקום להחיל לצד הסכם השיתוף (במידה וייערך כזה לצורך שלב מתמשך זה או שתחולת ההסכם המקורי תורחב לשלב זה) גם עקרונות כללים יותר השאובים מפרק ה' או מפרק ו' לחוק המקרקעין, לפי העניין, באופן שימנע ניצול לרעה של המיעוט במקרים קיצוניים וחריגים.

 

[1] ע"א 458/82  וילנר נ' גולני, פ"ד מ"ב(1) 49, 54-56 (1988). [2] רע"א 9626/05 נציגות הבית המשותף מרחוב הרב עמיאל 7 נ' אבימור (לא פורסם, 16.11.2005).

 

ב. זכותו של שותף יחיד – סעיף 31

סעיף 31 לחוק המקרקעין קובע כי כל שותף רשאי, ללא הסכמת יתר השותפים, להשתמש במקרקעין באופן סביר, לתחזקם ולהגן על הבעלות והחזקה במקרקעין. הרשאה זו מתאימה ליחסי שותפות בין מספר שותפים מצומצם אך איננה מתאימה כמובן לקבוצות הרכישה בשל מספר החברים הגדול ומורכבות היחסים בין השותפים. לכן, בהסכמי השיתוף המאפיינים את קבוצות הרכישה, נוהגים לשלול את זכותו של השותף היחיד במקרקעין להשתמש במקרקעין ללא הסכמת שאר חברי הקבוצה על פי הרוב הנקבע.

 

ג. נשיאת הוצאות – סעיף 32

סעיף 32 לחוק המקרקעין קובע כי כל שותף חייב לשאת בהוצאות הדרושות להחזקתם התקינה וניהולם של המקרקעין בהתאם לחלקו. סעיף זה אינו מתאים לקבוצות רכישה משום שהשווי היחסי במקרקעין אינו עומד ביחס ישר לשווי הדירות. כלומר, דירה בקומה 30 תהיה יותר יקרה מאשר דירה בקומה 3 ולכן היא גם תישא בהוצאות גדולות יותר בהתאם לשווייה היחסי בבניין. וזאת למרות שגודל הדירות יהיה זהה ולכן גם החלק היחסי במקרקעין של שני הדירות. את אותה הטענה ניתן גם ליישם על סעיף 35 לחוק הקובע כי כל שותף זכאי לחלק מפירות המקרקעין המשותפים לפי חלקו היחסי בקרקע.

 

ד. הסכם השיתוף – הדרך המשפטית לעיגון יחסי השותפות

בהתאם לסעיף 29 לחוק המקרקעין, סעיפים 30-36 לחוק הינם דיספוזיטיביים וניתן להתנות עליהם בהסכם שיתוף בין השותפים במקרקעין. בהסכמי השיתוף של קבוצות הרכישה השונות נהוג לנסח הוראות אשר מגדירות את מערכת היחסים בין השותפים בצורה שונה מזו המוגדרת בסעיפים 30-36 לחוק על מנת להסדיר את כל השלבים השונים בפרויקט, את מערכת היחסים בין השותפים ועל מנת לקצר את משך הפרויקט למינימום האפשרי. ככל שהסכם השיתוף שלם ומפורט יותר, כך תוסדר מערכת היחסים בצורה טובה יותר תוך הקטנת הסיכויים לבעיות במהלך הפרויקט. במקרה של הוראה חסרה אשר לא ניתן היה לצפותה מראש , קיימים מנגנונים ארגוניים בדמות נציגות הקבוצה ואסיפת הקבוצה אשר מוסמכים להחליט על דרך הפעולה של הקבוצה.

 

 

הגבלות המחוקק על הסכם השיתוף

 

ה. זכות השותף לעשות בחלקו – סעיף 34

סעיף 34 לחוק מגדיר כי כל שותף רשאי לסחור בחלקתו במקרקעין המשותפים מבלי לקבל את הסכמת יתר השותפים. ניתן לשלול ולהתנות על זכות זו בהסכם השיתוף במגבלת זמן קוגנטית של עד 5 שנים. סעיף זה עלול ליצור בעיות לקבוצות רכישה אשר מתעכבות בהליכי קבלת ההיתרים וההרשאות המתאימות לבנייה. במידה ולאחר חמש שנים מיום חתימת החוזה, יחליט אחד השותפים למכור את חלקו קבוצה, לא ניתן למנוע זאת ממנו בהסכם השיתוף ולקבוצה אין זכות בבחירת זהות הקונה. בנוסף, מכירה של זכות בקבוצת רכישה עלולה להתפרש על-ידי רשויות המס כעסקה כוללת למכירת דירה מוגמרת ומטילה ספק רב באמינות פיצול החוזים ומהות קבוצת הרכישה כקבוצת משתכנים אותנטית.

 

ו. הזכות לתבוע את פירוק השיתוף – סעיף 37

בהתאם לסעיף 37 לחוק, כל שותף במקרקעין, זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. כמו כן, ככל שנקבעה בהסכם השיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין. סעיף זה בעייתי, משום שכל אחד מחברי הקבוצה, יכול לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף ובחוזה השיתוף, לא ניתן להגביל את תניה זו בתקופה העולה על 3 שנים.

 

ז. הפתרון להגבלות הקוגנטיות – דיני החוזים

השאלה המרכזית אשר עולה בגין הסעיפים הקוגנטיים שציינתי לעיל היא האם ניתן בכל זאת להגביל את יכולתו של אחד השותפים מלסחור בזכויותיו בקרקע או לדרוש את פירוק השיתוף, ואם כן, כיצד?

החלת דיני החוזים לצד דיני המקרקעין היא הדרך הנכונה והיעילה ביותר להתמודדות עם דרישות החוק והתאמתם להסכמי השיתוף של קבוצות הרכישה. באמצעות הטלת סנקציות חוזיות, ניתן ליצור תמריצים שליליים כנגד שותפים סוררים ולמעשה לגרום לכך שפירוק השיתוף או מכירת הזכויות, לא ישתלמו להם מבחינה כלכלית. יש לציין כי בתי המשפט תמכו בעבר בהטלה של מגבלה חוזית שאינה עומדת בקנה אחד עם חוק המקרקעין כפי שציין אב בית הדין ישעיהו שנלר בע"א (ת"א) 3860/07 בעלי זכויות בגוש 6884 חלקה 10 נ' ויסמן שאול[1]:

 

"...כל אשר ציינו טוב ויפה ביחס לתביעה לפירוק השיתוף במקרקעין, מכוח הוראות חוק המקרקעין... אין בכך כדי למנוע מהמערערים לפעול בהתאם לדרכים שנקבעו בהסכמים השונים שנכרתו בין הצדדים... "

 

לסיכום, פרק ה' לחוק המקרקעין המסדיר את יחסי השיתוף בין שותפים במקרקעין, אינו מתאים לפורמציה המורכבת של קבוצות הרכישה. בעוד שחלק מן הסעיפים הינם דיספוזיטיביים וניתן להתנות עליהם במסגרת הסכם השיתוף, קיימים מספר סעיפים קוגנטיים מהותיים המגבילים זאת. הדרך שבה ניתן להתמודד עם הסעיפים הקוגנטיים במצב העניינים הסטטוטורי הנוכחי היא הטלה של סנקציות חוזיות ממוניות אשר יקטינו את התמריצים של השותפים לפרק את השיתוף או למכור את זכויותיהם בקרקע.

 

[1] ע"א (ת"א) 3860/07 בעלי זכויות בגוש 6884 חלקה 10 נ' ויסמן שאול (לא פורסם, 8.1.2009). 

 

*כל האמור במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לו. אין להסתמך על האמור במאמר זה מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ועלולים להשתנות מעת לעת.