מערך ההסכמים החוזיים בקבוצות הרכישה

בקבוצות הרכישה, לא נחתם הסכם אחד בין המארגן לקונה, אלא מדובר במערך הסכמים אשר מסדיר את העסקאות השונות בין השחקנים המרכזיים: בעל הקרקע, המארגן, המשתתפים בקבוצה ונותני השירותים. על חשיבות ההסכמים והזיקה ביניהם עמדנו במאמרים נפרדים, אולם יש לציין כי פיצול החוזים נעשה בין היתר משיקולים של חסכון במיסוי.

 

א. הסכם האופציה - השלב הראשון בגיבוש קבוצת רכישה הוא איתור קרקע המתאימה לפרויקט. בשלב זה, אין חובה בגיבוש רשימת חברים. הסכם האופציה הוא הסכם הנחתם בין המארגן של קבוצת הרכישה לבין בעל הקרקע אשר בו מוסכם כי מוכר הקרקע מתחייב שלא למכור את הקרקע לצד שלישי ומנגד תהיה הקבוצה המארגנת זכאית להשלמת תהליך רכישת הקרקע בתוך תקופה מוגדרת, לרוב בין חודש לשלושה חודשים. על מנת ליהנות בפטור ממס שבח ומס רכישה לצורך מכירת האופציה, על הסכם האופציה לעמוד בדרישות סעיף 49י(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"):

 

• האופציה ניתנה בכתב.

• האופציה ניתנת לסיחור ולמימוש.

• התחייבות המוכר באופציה היא בלתי חוזרת.

• תקופת האופציה איננה עולה על 24 חודשים.

• התמורה אשר שולמה בעבור האופציה איננה עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין או ממחיר המימוש – לפי הגבוה מביניהם.

 

על הסכם האופציה לכלול מספר תניות חשובות אשר חיוניות להנעת תהליך מציאת הרוכשים ולהגנה על האינטרסים של מארגן קבוצת הרכישה:

 

• משך תקופת האופציה.

• מנגנון למימוש האופציה.

• צירוף נוסח הסכם מכר סופי כנספח על מנת לקצר את הליכי מימוש האופציה.

• הרשאה לתחילת הליכי פעולות תכנון במקרקעין במשך תקופת האופציה.

• זכות מפורשת למקבל האופציה לסחר באופציה עם קבוצת הרוכשים.

• תנאי תשלום והצמדה.

• רישום הערת אזהרה על הקרקע בהתאם לחוק המקרקעין. במידה ומוכר האופציה איננו מוכן לרישום הערת האזהרה, ניתן ליישם סעדים חוזיים במקרה של הפרת הסכם האופציה.

 

[הערת אזהרה הינה רישום במרשם המקרקעין של בעל המקרקעין או של בעל זכות במקרקעין בדבר התחייבות לעשות עסקה מסוימת במקרקעין או התחייבות מלהימנע מעשיית עסקה. ראו סעיפים 126-127 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969]

 

ב. הסכם המכר - הסכם המכר (נקרא גם "הסכם שיווק" או "הסכם משווק") הוא הסכם אשר המארגן חותם עם כל אחד  - מהמשתתפים בקבוצה בדבר שיווק קרקע/מגרש. בהסכם מודגש כי אין כל התחייבות לבניה כאמור על-ידי המארגן אולם מוצהר כי קיימת אפשרות בנייה, וניתנת הבטחה לביצוע מאמץ לגיבוש קבוצת רוכשים. אין כל התחייבות או פיצוי בגין נזק אשר ייגרם למשתתף אם לבסוף לא קיבל דירה או את הדירה שציפה לה (מיקום ומפרט). ברוב ההסכמים, מוקנית לכל משתתף האפשרות לפרוש מההסכם ולא לחתום על הסכמים נוספים עם הקבוצה. אפשרות זו מקנה למשתתף יכולת לבחון את הסכם השיתוף והשותפים טרם החלטתו הסופית.

 

ג. הסכם השיתוף - הסכם השיתוף הוא הסכם אשר נחתם בין כל חברי הקבוצה. בהסכם, כל אחד מהחברים מצהיר על רצונו לרכוש את המקרקעין, ואם יתאפשר הדבר, לבנות עליהם במשותף יחידות דיור. כמו כן, כל משתתף מצהיר כי קיימת לו היכולת הכלכלית להשתתף בפרויקט. קיימת חשיבות יתרה לצורת הניסוח בהסכם השיתוף ויש להדגיש כי מדובר בשותפים אשר מעוניינים לפעול בשיתוף פעולה ולציין כי כל פרט בחוזה יכול להשתנות (משך הפרויקט, מחיר, זהות נותני השירותים, גודל הדירות וכו'). לרוב, הסכם השיתוף יהיה הסכם מפורט ביותר משום שתפקידו הוא למנוע חיכוכים בין השותפים במקרקעין וליצור מנגנונים לפתרון בעיות. אחד הדברים החשובים אשר מסדיר הסכם השיתוף הוא בחירת נציגות הקבוצה אשר לוקחת חלק פעיל במשא ומתן עם הקבלן המבצע ונותני השירותים האחרים. יש לציין שכל עוד הסכם השיתוף לא נרשם בפנקס המקרקעין בהתאם לסעיף 29(א) לחוק המקרקעין, הוא יחייב אך ורק את הצדדים לחוזה, דהיינו את השותפים. אם ההסכם יירשם, הוא יקבל תוקף מעיין קנייני אשר יחייב כל אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר שמסתמך על אותו הסכם. רשימת הסעיפים והתניות בהסכם השיתוף אומנם ארוכה מאוד, אולם ניתן להצביע על מספר עקרונות חשובים אשר יש להגדיר בהסכם הנחתם בהקשר של קבוצת רכישה:

 

• מטרות השיתוף.

• המצב התכנוני (שטחי ציבור – בריכה, חדר כושר, מפלסי חניה, הקלות).

• חלוקת הדירות הצפויות להיבנות על המגרש.

• מנגנון התאמה בעין בעקבות שינוי בין התכנון הצפוי לתכנון בפועל.

• מנגנון המסדיר הפרשי איזון הנובעים משינוי תכנון.

• חלוקת סמכויות הנציגות והאסיפה הכללית (התניה על סעיף 30 לחוק המקרקעין).

• הכלים העומדים לקבוצה כנגד רוכש מפר או מול רוכש אשר לא אושר בבנק.

• הגבלות על זכות העבירות – דרישת הבנק (התניה על סעיף 34 לחוק המקרקעין).

• הגבלות על הזכות לפרק את השיתוף (התניה על סעיף 37 לחוק המקרקעין).

• הסמכת הנציגות ועורכי הדין לנקוט בפעולות שיאפשרו את המשך השיתוף ואת הקמת הפרויקט.

• הגבלות השימוש במקרה של ייעודים מעורבים (מגורים ומסחר).

• הסדרת יחסי השיתוף לאחר מסירת החזקה ועד לרישום בית משותף.

• מנגנון ליישוב סכסוכים – בוררות, בית-משפט, בורר הנדסי, שמאי מכריע.

• רישום הערת אזהרה.

• עקרונות ההתקשרות עם מוסד בנקאי והתאמת הסכם השיתוף להסכם עם הבנק.

 

ד. הסכם ליווי בנקאי / משכנתא - כל קבוצת רכישה מתקשרת בהסכם עם בנק אחד בלבד המממן ומלווה את הפרויקט עד לסיומו. קבוצת רכישה מתקשרת בהסכם עם בנק אחד בלבד ולא עם כמה בנקים על מנת שלבנק המלווה תהיה יכולת לפקח ולשלוט על הפרויקט ועל תזרימי הכספים. הבנק המלווה מהווה גורם מרכזי בקבוצת הרכישה לאורך כל הפרויקט ושימוש במספר בנקים מלווים אינו נהוג.בטרם הצטרפות חבר פוטנציאלי לקבוצת הרכישה, מקבל הבנק את פרטיו מהמארגן ומבצע בדיקה לגבי הרקע הכלכלי שלו. במידה והבנק אינו מאשר את הצטרפותו, החבר אינו יכול להצטרף לקבוצת הרכישה. הבנק למעשה מעניק משכנתא לכל אחד מהחברים באופן פרטני בהתאם ליכולתו הכלכלית, העדפותיו ומגבלות הבנק כך שלכל חבר יכולים להיות תנאי תשלום שונים. מצב זה מאפשר מסגרת אשראי עצמית לכל רוכש כך שאין ערבות הדדית בין הרוכשים. אולם לרוב, תנאי תשלום אלו יהיו נוחים יותר ממשכנתא רגילה. כבטחונות, הבנק ממשכן את הקרקע במלואה, גם במידה ולא כל הרוכשים מעוניינים בנטילת מימון בנקאי.

 

בנוסף, השעבוד חל על זכויות חוזיות, חשבון הפרויקט והקופה הקטנה. בעבר, הבנקים סיפקו במקרים מסוימים הלוואת "חסד" ("Grace") מלאה לרוכשים והבנק היה מעביר את הכסף לפרויקט כנגד מידת ההתקדמות בפרויקט כשהריבית והקרן משולמות רק בתום הפרויקט. כיום, על כל הלוואה שהבנק נותן לרוכש בקבוצת רכישה, נהוג לשלם ריבית כבר מלכתחילה ולא בתום הפרויקט. הריבית הנהוגה בשוק הינה ריבית פריים אולם סוג הריבית נתון לשיקול דעתו של הבנק. בשל חשיבותו הרבה של הבנק, בחירת הקבלן המבצע והמפקח על הבנייה תעשה אך ורק באישורו. זהו למעשה מנגנון בקרה לתועלת הקבוצה ולתועלתו האישית של הבנק להבטחת השלמת הפרויקט והחזרת ההלוואות. הבנק גם מבצע הזרמת כספים מבוקרת לחשבון הנציגות בהתאם להתקדמות הפרויקט ובהתאם לדו"ח האפס . במקרים חריגים, הבנק יכול להגדיל את מסגרת האשראי אשר ניתנה לקבוצה לצורך השלמת הבנייה וזאת בהתאם לנסיבות החריגה מאומדן העלויות. במידה ומשתתף בקבוצה מפר את התחייבויותיו כלפי הבנק, הסכם הליווי מאפשר לבנק לבצע הזרמת אשראי מחשבון המפר עד למציאת משתתף חלופי. הבנק נותן שהות מספקת לקבוצה לאתר משתתף חלופי ובמידה והקבוצה איננה מאתרת משתתף, קיימת אפשרות לבנק לצרף משתתף משל עצמו. במידה ולא נמצא משתתף חלופי, הבנק מאפשר לקבוצה לשאת בעלויות המפר ולהיכנס בנעליו או לחילופין, הבנק יכול לתפוס את מקומו של המפר ולשלם את התחייבויותיו.

 

[הלוואת חסד – "גרייס" (Grace) הינה הלוואה אשר בה הקרן והריבית מוחזרות בסוף התקופה. הלוואה זו נועדה למי שמתקשים להחזיר את מלוא התשלום החודשי בתחילת ההלוואה והיא למעשה מקלה עליהם בכך שהיא דוחה את תקופת ההחזר למשך תקופה מסוימת. הלוואה מסוג זה ניתנת לעיתים תמורת שיעבוד הנכס לתקופה קצובה ולמטרה ברורה. היתרון של הלוואה זו הוא שהריבית שישלם הלווה נמוכה לעומת הלווה בריבית קבועה בשל תקופת ההלוואה הקצרה יחסית]

 

[דו"ח אפס הוא דיווח הנכתב על-ידי שמאי מקרקעין ובו הוא מתאר את מצב הנכס מנקודת מבט פיננסית. הדו"ח ערוך בצורה קבועה ומכיל את הפרטים העיקריים הנוגעים לנכס כגון: תיאורו, זהות הבעלים, הסביבה, זכויות הבנייה הקיימות, הפוטנציאל העסקי-כלכלי של הנכס וכן את תחזית עלויות הבנייה הצפויה בצורה מפורטת. הדו"ח מוגש בדרך כלל לבנקים לצורך התקשרות עם יזמים לצורך בקשת ליווי פיננסי של הבנייה]

 

ה. הסכמים נוספים - כמו בכל עסקת נדל"ן, קיימים הסכמים רבים עם ספקי שירותים שונים אשר לא ארחיב עליהם במסגרת זו, כגון: עורכי דין, אדריכלים, מפקחים, קבלני בנייה, רואי חשבון, שמאים וכו'. כמודגש לעיל, על ביצוע הסכמים אלו מופקדים נציגי הקבוצה. העדיפות היא שלנותני השירותים לא יהיה קשר למארגן הקבוצה על מנת לבצע הפרדה מוחלטת בין העסקה לרכישת הקרקע ובין יתר העסקאות בפרויקט.

 

*כל האמור במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לו. אין להסתמך על האמור במאמר זה מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ועלולים להשתנות מעת לעת.