"קבוצת רכישה אותנטית" אל מול "קבוצת קבלן"

קיימים סוגים שונים של קבוצות רכישה הנבדלות ביניהן בדרכי רכישת הקרקע, זהות הגוף המארגן, זכויות וחובות המשתתפים ועוד. רוב הקבוצות מאורגנות על ידי גופים עסקיים אשר שואפים לגרוף רווח כלכלי ממרכיבים שונים בעסקה כגון: דמי תיווך בעסקה, ארגון הקבוצה, דמי הרשמה, פיקוח על עבודות הבנייה ועוד. ניתן להצביע על שני סוגים עיקריים של קבוצות רכישה הקיימות כיום בשוק:

 

א. "קבוצת רכישה אותנטית" - בקבוצת רכישה אותנטית, מדובר במספר יחידים אשר מתארגנים לשם רכישת חלקת קרקע ולהזמנת קבלן אשר יבצע את בניית המבנה. על פי ההלכה השיפוטית, התארגנות מסוג זה הינה לגיטימית לשם החיסכון במס כאשר הדרישה המהותית מהקבוצה היא שלא תהיה לה מטרות עסקיות מלבד רצון החברים להוזיל את עלויות הבנייה של חברי הקבוצה. כל קבוצת רכישה המתארגנת, שואפת בכך שרשויות המס יכירה בה כאותנטית על מנת לקבל הקלות מס. אולם, רשויות המס סיווגו בעבר מספר קבוצות כקבוצות קבלן ולא כקבוצות אותנטיות בשל אינדיקציות שונות במבנה הקבוצה והתנהלותה אשר העידו על כך שהיא אינה אותנטית.

 

ב. "קבוצת קבלן" - בקבוצת רכישה מסוג זה, הקבוצה מתפקדת מבחינה מהותית כיזם-קבלן, כשמארגן הקבוצה מאתר קבוצת יחידים המעוניינים לרכוש דירת מגורים להם נמכרת הקרקע והוא גם מבצע עבור הרוכשים את חלק מתהליכי הבנייה, בין אם במישרין ובין אם בעקיפין באמצעות קבלני משנה. רשויות המס אינן רואות בעין יפה התארגנות מסוג זה ולכן הן מעדיפות לפצל את העסקה למרכיביה: רכישת הקרקע, בניית המבנה ומכירת הדירות לחברי הקבוצה. המארגן מהווה למעשה יזם-קבלן ולכן הוא נושא במרבית הסיכונים בעסקה מסוג זה. משום שעסקה זו לא תזכה להקלות מס כקבוצת רכישה אותנטית, ייתכנו מקרים שבהם היזם משווק את קבוצת הרכישה שלו כאותנטית ולאחר רכישת הקרקע, רשויות המס לא יקבלו את העסקה כאותנטית בשל העדפת המהות הכלכלית על פני הצורה המשפטית של עסקת מקרקעין הנועדה לשם התחמקות מתשלום מס לגיטימי ויוטלו על העסקה מיסים גבוהים מאלו המוטלים על קבוצת רכישה אותנטית.

 

בהתאם להלכה, נטל ההוכחה כי מהותה הכלכלית האמיתית של עסקת מקרקעין מוטל על כתפי המבקש. לעיתים, הקבלנים מנסים לבטח את עצמם בהסכם השותפות מפני מצבים אלו אולם אין ספק שמדובר בבעיה משפטית מהותית אשר גורמת לכל הגורמים המעורבים אי וודאות ואף יכולה להגיע להעמדה לדין פלילי אשר בצידו עונש מאסר.

 

*כל האמור במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לו. אין להסתמך על האמור במאמר זה מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ועלולים להשתנות מעת לעת.