הקניין המשותף של קבוצות הרכישה ניחן בכמה מאפיינים מרכזיים המקנים לו סיכויי הצלחה גבוהים. אעמוד על שלושת המרכזיים מבינהם:

 

א. מבנה מעין "תאגידי" - בעיית הפעולה המשותפת" (Collective Action Problem) מתייחסת למצבים בהם אנשים פועלים בצורה לא מאוגדת, כך שעלולים להיגרם כשלי שוק המעכבים או מונעים את הפעולה המשותפת. בעיית הפעולה המשותפת הינה בעיה מרכזית גם להגשת מיזמי מקרקעין גדולים כדוגמת קבוצות רכישה בהן מספר גדול של אנשים פועלים במטרה לבנות פרויקט מגורים. אולם, על מנת להתגבר על כשלי השוק הנובעים מבעיית הפעולה המשותפת, מתאגדים חברי הקבוצה ומתגברים על הקושי הקיים בביצוע הפעולה המשותפת.

 

פעמים רבות קיימים מצבים בהם אנשים יתקשו לבצע פעולה משותפת אולם כאשר אנשים מתכנסים לגוף במצב של תאגיד, הם יכולים לפעול באופן טוב יותר מאשר אם היו פועלים לבד. יש לציין כי קבוצות הרכישה אינן רשומות כתאגיד מסחרי, אולם המבנה שלהם וצורת השליטה דומים למבנה של תאגיד. המבנה התאגידי מאפשר לנציגות הקבוצה לרכז תחתיה תשומות מסוגים שונים בקלות יחסית, תוך הפרדתן משליטתם של חברי הקבוצה. כמו כן, הוא מאפשר ניהול ושליטה של הנכסים המופרדים כפועל יוצא מקבלת ייפוי הכוח מחברי הקבוצה.

 

אמנון להבי ועמיר ליכט הציעו במאמרם מנגנון משפטי המבוסס על הקמת חברה מיוחדת הנקראת "חברת פיתוח" המוקמת לשם ביצוע מיזמי מקרקעין גדולים לשימושים נושאי רווח. המודל המוצע מאפשר לצדדים לקדם את התכנון המיטבי של הפרויקט באופן הדרגתי תוך שמירה על מנגנוני הגמישות הדרושים במהלך שלבי הפרויקט תוך מתן תמריצים חיוביים הן לרשות הציבורית והן לבעלים. בנוסף, המודל המוצע טומן בחובו שיתוף של הצדדים בסיכונים ובסיכויים של הפרויקט ומצמצם במידה מסוימת את הפוטנציאל של תופעות השחיתות. המודל אותו מציעים להבי וליכט מדגיש את היתרונות הגלומים בהתאגדות תוך הקטנת הסיכונים של פרויקט נדל"ני רב משתתפים אולם הטעם המרכזי הרלוונטי לעניין קבוצות הרכישה במאמרם הוא הדגשת היתרון הגלום בהתאגדות במיזמי נדל"ן גדולים כדוגמת קבוצות רכישה. על אף במקרה של קבוצת רכישה, שהתאגדות זו איננה "רשמית", המבנה ההיררכי של הקבוצה ועצם החבירה המשותפת מקנים לנו את צורת השליטה והניהול האופטימאליים לניהול קבוצות רכישה.

 

ב. יתרון הגודל - לפרויקטים המבוצעים במסגרת קבוצות רכישה, קיים יתרון של גודל. הקניין המשותף מאפשר ליצור חלקות קרקע גדולות יותר אשר עדיפות לרוב על חלקות קטנות משום שחלקות גדולות מקבלות זכויות בנייה רבות יותר על הקרקע, דבר המאפשר לבנות פרויקטים גדולים יותר. כמו כן, גודל הקבוצה טומן בחובו מספר יתרונות כשהכלל המרכזי אשר ניתן להשתמש בו בנושא זה הוא עקרון העלות השולית הפוחתת אשר לפיו ככל שמייצרים יותר מוצרים, כך העלות השולית של כל מוצר יורדת, לפחות עד לסף מסוים. ניתן לבצע הקבלה בהקשר זה לנושא שיתוף המשאבים בקיבוץ בו כל תוספת של אדם עולה לקיבוץ פחות מאשר אלו שהצטרפו לקיבוץ מוקדם יותר בשל תשתיות קיימות.

 

גודל הקבוצה גם מעניק לקבוצה כוח אל מול נותני שירותים חיצוניים בתמחור השירותים הניתנים לפרויקטים ואיגוד הפרטים כקבוצה אחת מאפשרת להם לבצע פעולה בודדת תחת שם הקבוצה במקום שכל פרט יבצע את אותה הפעולה בנפרד (כמו למשל קבלת אישורים מהעירייה, תשלומים לנותני שירותים ועוד).

 

ג. פיזור הסיכונים - מאפיין נוסף הוא פיזור הסיכונים. רוב בני האדם הינם מטבעם שונאי סיכון, וכפי שצוין לעיל, קבוצות הרכישה הינן כלי לפיזור סיכונים יעיל בין כל החברים בקבוצה והשחקנים המרכזיים.

 

*כל האמור במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לו. אין להסתמך על האמור במאמר זה מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ועלולים להשתנות מעת לעת.

מאפייני הקניין המשותף בקבוצות הרכישה

עו"ד אייל סווירי