מוסדות קבוצת הרכישה

קבוצת רכישה טיפוסית בנויה משני מוסדות עיקריים: האסיפה הכללית ו-נציגות הקבוצה. בקבוצות שונות המוסדות הללו מכונים בשמות שונים, אולם זהו המבנה הטיפוסי הנהוג כיום בקרב קבוצות הרכישה.

 

א. האסיפה הכללית - האסיפה הכללית (להלן: "האסיפה") מורכבת מכלל חברי קבוצת הרכישה. האסיפה איננה מתאספת לעיתים קרובות אלא לשם קביעת החלטות מהותיות אשר משפיעות ישירות על הפרויקט כגון בחירת הקבלן המבצע, שינוי המפרט הטכני, שינוי תכנון לצורך הוספת או הפחתת שטחים וכו'. בנוסף, האסיפה בוחרת את חברי נציגות הקבוצה ויש לה את הכוח להחליפם. האסיפה מאצילה מסמכויותיה לנציגות ומסמיכה אותה לבצע את כל הפעולות הנדרשות לקידום הפרויקט מלבד פעולות מהותיות כפי שמצוינות לעיל. כמו כן, האסיפה מחליטה בנושא החלפה או פיטורין של יועצים או קבלנים. הנהלים והתקנות הנוגעים לאסיפה מעוגנים בהסכם השיתוף, אשר נחתם על ידי כל חבר קבוצה, והם משתנים מקבוצה לקבוצה. אולם, תפיסת היסוד באסיפה הכללית היא עקרון שלטון הרוב המונח ביסודו של סעיף 30 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). בהסכם השיתוף מוגדר הקוורום המינימאלי הדרוש לקבלת ההחלטות השונות ואין לאף שותף זכות וטו בהצבעות, אלא נכסי השותפות מנוהלים, בכל הנוגע לשימוש הרגיל, על פי החלטת הרוב. סוגי ההחלטות הנכללים בגדר ניהול ושימוש רגיל מוגדרים בהסכם השיתוף ועשויים להשתנות בין קבוצה לקבוצה.

 

ב. נציגות הקבוצה - נציגות הקבוצה (להלן: "הנציגות"), הינה קבוצה אשר מונה בדרך כלל שלושה נציגים המכהנים כזרוע הפועלת של חברי קבוצת הרכישה. הנציגות נבחרת על ידי אסיפת הקבוצה בתחילת הפרויקט וחבריה חייבים להימנות עם חברי הקבוצה ולא להיות אנשים חיצוניים לה. נהוג כי חברי הנציגות הנבחרים הם אנשים בעלי הידע והניסיון בתחומי הנדל"ן, הבנייה והמימון שכן הם מקבלים לידיהם כוח פעולה בעל השפעה מכרעת על התנהלות הפרויקט. חברי הנציגות הם החברים הקבועים עד לסיום הפרויקט אלא אם אסיפת הקבוצה מחליטה להחליפם. בין הסמכויות הרבות שיש לנציגות, ניתן למנות מספר סמכויות עיקריות:

 

• התקשרות עם יועצים.

• הגשת בקשות למוסדות התכנון, רשויות המס, מינהל וכו'.

• בחירת בנק מלווה וקבלת זכויות החתימה בחשבון הפרויקט.

• כל החלטה הדרושה לניהול ופיקוח על ביצוע הפרויקט.

• ניהול מכרז לקבלת הצעות מקבלן מפתח (בחירת הקבלן היא בסמכות האסיפה).

• ניהול כספי ואישור ההוצאות והתשלומים.

• קביעת סדר היום לישיבות האסיפה הכללית.

 

 

*כל האמור במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לו. אין להסתמך על האמור במאמר זה מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ועלולים להשתנות מעת לעת.