לפני סקירה רחבה בעניין קבוצות הרכישה, יש להגדיר את השחקנים המרכזיים הרלבנטיים בפרויקט מסוג זה:

 

א. הגורם המארגן – מארגני קבוצות הרכישה הם אנשים פרטיים או חברות אשר לקחו על עצמם את נטל הארגון של הקבוצה. בסעיף 2(1) לתקנות מס ערך מוסף (תכנון מס החייב בדיווח) (הוראת השעה), תשס"ז-2006, מוגדר הגורם המארגן: "בין אם הוא פועל לארגון הקבוצה רק לצורך רכישת הזכות במקרקעין ובין אם הוא פועל לארגונה גם לצורך רכישת שירותי בנייה על המקרקעין". המארגן אחראי לרוב לאיתור הקרקע לרכישה, איתור רוכשים פוטנציאליים, שכירת עורכי דין לשם חתימת הסכמי אופציה, מכר, שיתוף, ולמעשה לכל הפעולות הנדרשות עד לגיבוש הקבוצה הסופית. הרווח של מארגן הקבוצה בשלב הראשוני הוא העמלה הניתנת לו בגין מרכיב הקרקע. יש לציין כי כל אדם יכול כיום לארגן קבוצת רכישה ומבחינה חוקית, לא נדרש כל ידע מקצועי או אקדמי. למרבה הצער, עובדה זו עלולה בסופו של יום לגרום לקריסתה של קבוצת רכישה ובהמשך להעלמות התופעה.

 

ב. קבוצת הרוכשים – קבוצת הרוכשים מורכבת מאסופת אנשים אשר מעוניינים לרכוש חלקת קרקע משותפת מתוך מטרה לבצע פרויקט בנייה. לרוב, קבוצת הרוכשים תהיה מורכבת מאנשים זרים לחלוטין. אולם לעיתים, הקבוצה תהיה הומוגנית ותורכב מאנשים בעלי רקע משותף. לדוגמא, "מגדל הטייסים" אשר אורגן ע"י קבוצת אור סיטי נדל"ן - המגדל יהיה בן 27 קומות ויכלול 104 דירות אשר 78 מתוכן יבנו עבור קבוצת טייסים במסגרת קבוצת רכישה. ישנם מארגנים אשר חושפים בפני רוכשים פוטנציאלים את זהות המשתתפים האחרים ואף מאפשרים להם להיפגש וזאת על מנת לאפשר לרוכשים לקבוע האם דייר הבניין העתידיים "נאים בעיניהם".

 

ג. בעל המקרקעין – לרוב, בעל המקרקעין בעסקות במסגרת קבוצת רכישה יהיה אדם פרטי, בשל הרצון לחסוך בתשלום מיסים הנובעים מרכישת קרקע מחברה. לעניין זה, ייחשב כאדם פרטי גם מי שרשום במע"מ כעוסק, אך מכירת המקרקעין אינה מתבצעת במהלך עסקו, ואף אינה מוגדרת בגדר מכירת "ציוד" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק המע"מ - כ"נכס ששימש, משמש או נועד לשמש, לעוסק בעסקיו, ואין מכירתו מעיסוק העוסק".

 

ד. הקבלן הבונה – בקבוצת רכישה, הקבלן הוא ספק שירותי הבנייה בלבד ולא יזם הפרויקט. קבוצת הרוכשים חותמת על חוזה בנייה עם הקבלן אשר מתחייב מצידו לבצע את פרויקט הבנייה בלבד ללא קבלת זכויות על הקרקע. משום שמרכיב הבנייה מהווה את החלק הארי של הפרויקט לאחר רכישת הקרקע, נהוג לבחור את הקבלן בפורום בהשתתפות כלל הדיירים ולא ע"י נציגות הדיירים. יש לציין כי הקבלן אינו חייב באחריות קבלן על פי ס'4 חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. אולם, קבוצות הרכישה נוהגת לבטח את עצמן מפני אפשרות של הפסקת הבנייה. כמו כן, התשלום בגין הביצוע יהיה בהתאם להתקדמות בפועל כך שהסיכון לאובדן כספים בגין הפסקת הבנייה הינו קטן.

 

ה. ספקי השירותים – ספקי השירותים, בדומה לקבלן, חותמים על הסכמים עם קבוצת הרכישה למתן שירותים שונים לפרויקט. הם אינם מוכתבים על ידי גורמים חיצוניים אלא נתונים למרותה של נציגות הקבוצה או האסיפה הכללית. בין נותני השירותים ניתן למנות שמאים, אדריכלים, מפקחים, עורכי דין וכו'.

 

ו. הבנק – לכל קבוצת רכישה מתלווה בנק הנבחר על-ידי מארגן הקבוצה ואשר מתחייב ללוות את פרויקט הבנייה מבחינה פיננסית. לבנק ישנה חשיבות מרכזית בקידום הפרויקט היות והוא מספק את ה"גב" הכלכלי לבנייתו. כמו כן, מוקנה לבנק שיקול דעת בבחירת אנשי מקצוע כגון שמאים וקבלנים על פי העדפתו. בטרם כניסת כל רוכש לקבוצה, הבנק מבצע בדיקה על מנת לבחון את הרקע הכלכלי של כל רוכש ומחליט האם הוא מסוגל מבחינה פיננסית להצטרף לפרויקט הבנייה. הבנק נמצא בקשר הדוק עם הקבוצה לאורך כל הפרויקט על מנת לספק מענה במקרים קיצוניים. לדוגמא, במקרה שבו רוכש אינו עומד בתשלומים, הבנק יכול לתפוס את מקומו של אותו רוכש בקבוצה. דוגמא נוספת היא במידה שהקבוצה נזקקת לאשראי נוסף מהבנק כאשר הוצאות הפרויקט מתבררות כגבוהות מהצפוי. יש לציין כי הבנקים מעדיפים שלא להיחשב כ"מלווים" לפרויקט אלא למעשה כמעניקי משכנתאות לרוכשים וזאת לאור התיקון החמישי אשר בוצע לאחר "פרשת חפציבה" בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974, אשר מטיל חובות שונות על גורמים "מלווים".

 

ז. רשויות המס – רשות המיסים הינה הגוף אשר אחראי לשום את פרויקט הבנייה. המיסים אשר מוטלים על קבוצת הרכישה הם: מס ערך מוסף, מס רכישה ומס שבח. לרשות המיסים ישנה חשיבות מכרעת, כפי שיפורט בהמשך, בנוגע לעלות הבנייה ולסיווג הפרויקט כקבוצת רכישה. באופן עקרוני, על פקיד השומה להחליט האם ניתן לסווג את העסקה כעסקה מפוצלת לרכישת קרקע ולקבלת שירותי בניה בנפרד, או שמא מדובר בעסקה אחת לרכישת דירה מוגמרת. קבוצות הרכישה מנצלות את המבנה הייחודי שלהן כקבוצת רוכשים פרטיים על מנת לנסות ולחסוך בנטל המיסים. רשות המיסים מצידה מנסה להלחם בתופעה על ידי הגדרת קבוצות רכישה כפעולה החייבת בדיווח מס בשל היותה תכנון מס אגרסיבי, הגדרת אינדיקציות שונות להבחנה בקבוצת רכישה אותנטית ופעולות נוספות אשר יפורטו בהמשך.

 

*כל האמור במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לו. אין להסתמך על האמור במאמר זה מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ועלולים להשתנות מעת לעת.

זיהוי השחקנים המרכזיים בקבוצת הרכישה

עו"ד אייל סווירי