השפעתן של קבוצות הרכישה על המשק הישראלי

עו"ד אייל סווירי

פריחתן של קבוצות הרכישה בשוק הנדל"ן הישראלי לא השפיעה רק על ציבור רוכשי הדירות בישראל אלא גרמה לשינויים במגוון תחומים במשק הישראלי כגון תחום הבנקאות, שוק התעסוקה, ועוד תחומים רבים אשר ההשפעה עליהם תתברר במלוא היקפה רק בעוד כמה שנים. השינויים אשר גרמו קבוצות הרכישה בשוק הישראלי מאלצים את הגורמים השונים להסתגל למצב החדש אשר נוצר בשוק הנדל"ן ולהתאים את עצמם. נציין מספר שינויים מרכזיים אשר חלו בשנים האחרונות במשק הישראלי בשל כניסתן של קבוצות הרכישה. יש להבהיר כי זוהי איננה רשימה סגורה וייתכנו השפעות נוספות.

 

1. בנקאות המשכנתאות – שיטת הליווי הפיננסי נועדה להגן על אינטרס הבנק המממן את פרויקט הבנייה. הבקרה השוטפת של הבנק נועדה להקטין את הסיכונים שהוא לוקח על עצמו בעת העמדת האשראי. המאפיין העיקרי של שיטת הליווי הפיננסי (המכונה גם "שיטת הפרויקט הסגור") הוא ריכוז כל הפעילות הכספית הקשורה לפרוייקט בחשבון בנק שנפתח במיוחד לצורך הפרויקט ומצוי בפיקוח הדוק של הבנק. המטרה היא לנהל את כספי הפרויקט בנפרד, כמערכת כלכלית סגורה, ללא כל עירוב בינם לבין כספים אחרים של הקבלן. קבוצות הרכישה יצרו שינוי מסוים בכללי המימון הבנקאי ושיטת הליווי הפיננסי. כיום, לבנקים למשכנתאות המלווים פרויקטים של קבוצות רכישה ישנו כוח גדול יותר במידה רבה מהכוח אשר קיים להם בפרויקטים אחרים. בין הבנקים הגדולים המתמחים במתן משכנתאות לקבוצות רכישה ניתן למנות את לאומי למשכנתאות, בנק דיסקונט למשכנתאות ובנק אדנים למשכנתאות. הבנק למשכנתאות מתלווה לפרויקט כבר בשלב בחירת השותפים בקבוצה ואחראי על החלטות מהותיות במהלך הפרויקט מחד ופתרון בעיות שונות מאידך. יש לציין כי גם בליווי בנקאי של פרויקטים אשר אינם מאורגנים על ידי קבוצות רכישה אלא על ידי יזמים או קבלנים, קיימת מעורבת הולכת וגדלה של הבנקים המלווים עד להטלת אחריות עליהם במקרה של רשלנות בשל קריסת פרויקטים.

 

2. שינוי במחירי הדירות – על מנת להוות חלופה אטרקטיבית, מחירי הדירות המוצגים בקבוצות הרכישה הינם נמוכים יותר ממחירי הדירות המוצעות על ידי הקבלנים. הבדל זה גורם לקבלנים אשר בונים פרויקטים באזורים סמוכים לפרויקטים של קבוצות הרכישה להוריד מחירים על מנת להתחרות עם התמחור האטרקטיבי של קבוצות הרכישה. חשוב לציין כי ירידת מחירי הדירות אומנם איננה מורגשת כיום בשוק בשל מגוון גורמים כגון: עליית מחירי הקרקע באזורי הביקוש, ביקושים רבים, מחסור בעתודת קרקעות לבנייה באזור המרכז וכו'. כלומר, קיימת לדעתי הימנעות מעליית מחירים בגין מחירי הדירות הנמוכים במסגרת קבוצות הרכישה. הורדת המחירים באה לידי ביטוי ב"הקפאת" מחירים או בעליה מתונה יותר ממה שהיה קורה בהיעדר קבוצות רכישה.

 

3. שינוי במחירי הקרקע – לקבוצות רכישה יש לרוב "כיס עמוק" יותר לרכישות קרקעות להבדיל מיזם אחד או קבלן אשר היה צריך לקנות אותה לצרוך בניית פרויקט. החשיבה המימונית של פרויקט במסגרת קבוצות הרכישה הינה שונה לגמרי מפרויקטים של יזמים משום שמערך התשלומים שונה לגמרי והיכולת הכלכלית של קבוצת רכישה גבוהה יותר ולכן, קבוצות הרכישה היו מוכנות לרכוש קרקע במחיר גבוה יותר מהמחיר אותו הציעו היזמים. כך למעשה, קבוצות הרכישה מובילות לעליית מחירי הקרקע משום שהן מציעות מחירים גבוהים מהערך הריאלי של קרקע מסוימת - דבר שמוביל לעלייה במחירי הקרקעות כולן.

 

4. הנצחת פערים חברתיים – מכיוון שקבוצות הרכישה דורשות הון ראשוני נזיל לצורך רכישת הקרקע, ניתן להסיק כי פרויקטים אלו מתאימים רק לאנשים שהפרוטה מצויה בכיסם ומכוונים לבני המעמד הבינוני-גבוה. התרחבותן של קבוצות הרכישה מחד ועליית מחירי הקרקע והדירות מאידך - גורמות הלכה למעשה לקשיים רבים לרכישת דירה חדשה למעוטי יכולת ומרחיבים את הפער הגדול שבין עניים לעשירים במדינת ישראל. כמו כן, לזוגות צעירים קיים קושי רב לרכוש דירה חדשה באזור המרכז והם נאלצים לרכוש דירות בפרברים שם המחירים עדיין לא הושפעו במידה ניכרת מתופעת קבוצות הרכישה.

 

5. אפליית מיסוי –  קבוצות רכישה זוכות להקלות מס משמעותיות בפרויקט בנייה למגורים אשר לא ניתנות ליזמים וקבלנים. מבדיקה שערכה חברת הייעוץ והניהול BDO זיו האפט עבור התאחדות הקבלנים נמצא כי הפסד המדינה ממסים בגין 65 פרויקטים של קבוצות רכישה אשר פעלו בשנים האחרונות נאמד ביותר מחצי מיליארד שקל. לטענת התאחדות הקבלנים, חוסר המדיניות הממשלתית בעניין, הנותנת למעשה הקלות מיסוי לעשירים, גורמת להעדפת חברי קבוצות רכישה אמידים על פני זוגות צעירים. לפי הטענה, בשל חוסר השוויון בנושאי המס, המדינה יוצרת אפליה כפולה הן בין קבלנים ומארגני קבוצות רכישה בכך שהיא אינה מאפשרת להם לפעול בתנאי תחרות שווים והן בין רוכשי הדירות, כך שמשקיעים ובעלי ממון מקבלים הטבות לרכישת דירות על פני מי שידם אינה משגת לרכוש דירות במרכז הארץ.

 

*כל האמור במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לו. אין להסתמך על האמור במאמר זה מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ועלולים להשתנות מעת לעת.