המדריך המלא - כללי עשה ואל תעשה בארגון קבוצות רכישה

מאמרים ועדכונים

עו"ד אייל סווירי

לאור הסקירה הנרחבת של קבוצות הרכישה במסגרת המאמרים הקודמים, אציע במסגרת מאמר מסכם זה, מערך כללים אשר נועד למקסם את היתרונות הכלכליים האפשריים בקבוצות הרכישה ולהפחית את הסיכונים הכרוכים בהן הטומנים בחובם גם חסרונות חברתיים נרחבים יותר. בין הכללים בחרתי לציין כאלו אשר לא נועדו לבחינת הקבוצה בפני רשות המיסים אלא כאלו החיוניים להצלחת הפרויקט. אגד הכללים מהווה לדעתי מודל "אידיאלי" אשר יכול להתקיים במציאות והוא עומד בפני הביקורת של רשויות המיסים ובתי המשפט כפי שהובעה בפסקי הדין השונים לאורך השנים. באמצעות הקפדה על כללים אלו, ניתן לנצל את היתרונות הלגיטימיים של תופעת קבוצות הרכישה תוך מקסום הרווח למארגנים ולחברי קבוצת הרכישה.

יש לציין כי הכללים הינם מצטברים וקשורים לשלבים השונים של חיי הפרויקט, החל משלב מציאת הקרקע ועד לשלב קבלת המפתח לדירות הגמורות. אגד הכללים המוצע לא נכתב מתוך נקודת מבט ביקורתית כלפי תופעת קבוצות הרכישה אלא הוא נועד לתאר את הכללים הנורמטיביים והארגוניים הקיימים כפי שפורטו דלעיל.

זהות הגוף המארגן
- ארגון קבוצת הרכישה צריך להתבצע בידי גורם מקצועי ומנוסה.
- במידה והמארגן אינו נמנה על קבוצת הרוכשים, המארגן יכול לשמש כ"נאמן" אשר פועל בשמה של קבוצת הרוכשים.
- המארגן ייהנה משכר טרחה עבור ארגון הקבוצה אולם אל לו לקבל רווחים עודפים בגין הפרויקט או ליטול על עצמו סיכונים כלכליים בגין עלויות בלתי צפויות של הפרויקט.
- הגוף המארגן יכול להיות מורכב מקבוצת הרוכשים עצמם אשר משתתפים בפרויקט. אולם אל לו ליהנות מהרווחים העודפים או ליטול סיכונים כלכליים נוספים בגין הארגון.
- על הגוף המארגן חל איסור להיות קשור בצורה כלשהי לקבלן הבנייה של הפרויקט או למפקח הבנייה הממונה על הפרויקט.
- אל לו לגוף המארגן לקחת חלק בהסדרת התקשרויות הקבוצה עם נותני השירותים לפרויקט.
- יש לוודא שלא קיימות כל התחייבות לפי חוק המכר (דירות) וחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מצד הגוף המארגן.
- הגוף המנהל וקבוצת הרוכשים, ינהלו מערכת כספים שקופה אשר מסדירה את כל חשבונות הפרויקט על מנת לאפשר ביקורת לקבוצה הן על ידי גורמים חיצוניים לפרויקט, דהיינו רשויות המס והן על ידי גורמים פנימיים לפרויקט, קרי הרוכשים עצמם.
- במידה והגוף המארגן נמנה על חברי הקבוצה, אל לו למכור את דירתו מיד לאחר קבלת הדירה.

פרסום ושיווק
- פרסום הפרויקט בפני הרוכשים אינו יכול להתפרש כעסקה למכירת דירה מוגמרת.
- הגוף המארגן לא יוצג בפני צדדים שלישיים כקבלן או מפקח, דהיינו כגורם בעל שליטה על הפרויקט.

רכישת הקרקע
- רכישת הקרקע תתבצע רק לאחר גיבוש כל רשימת החברים בקבוצת הרכישה.
- רכישת הקרקע תתבצע בהסכם בין המוכר לבין כל החברים או לחילופין באמצעות עורך דין אשר ישמש כ"נאמן".
- במידה ורכישת הקרקע מתבצעת באמצעות נאמנות, יש לדווח עליה לרשות המיסים תוך שקיפות מלאה.
- החברים בקבוצה צריכים להיות ידועים במועד רכישת הקרקע. יש להימנע מהצטרפות של רוכשים לאחר מועד זה.
- הסכם לרכישת הקרקע ייחתם לפני ההסכם לאספקת שירותי הבנייה מהקבלן.
- יש לוודא שהקרקע הנרכשת נקייה מהתחייבויות קודמות.
- יש להדגיש כי ההסכם הינו אך ורק לרכישת הקרקע וכי אין הקונה מתחייב להתקשרות בחוזה בנייה עם קבלן.
- אין לשלם מקדמה על חשבון הקרקע לפני עסקת הרכישה על ידי כל השותפים לרכישה.

קבלת היתרי הבנייה
- פנייה לכל רשות שלטונית, צריכה להתבצע בשם קבוצת הרוכשים או נציג מטעמם. הפנייה לא תבוצע על ידי הגוף המארגן או הקבלן המבצע.
- בקשה לקבלת היתר בנייה תוגש על ידי קבוצת הרוכשים או נציג מטעמם וההיתרים יוצאו על שמם או על נציגם.
- קבוצת הרוכשים תשא בעלויות הפיתוח והבנייה.

תכנון וביצוע הפרויקט
- התכנון על הקרקע יבוצע על ידי המשתכנים באמצעות נותני שירותים ולא על ידי המארגן.
- אין להתחיל את הבנייה על הקרקע בטרם היא נרכשה.
- יש להימנע מסרבול הליכי התכנון (הקלות ושינויי תב"ע) ולהיצמד ככל האפשר לתוכנית החלה על המגרש.
- אין להעניק לקבלן המבצע את האפשרות לבצע שינויים בתכנון הפרויקט ללא אישור החברים בקבוצה.
- יש לוודא שההסכם עם הקבלן המבצע יכלול אפשרות להכנסת שינויים במבנה הבניינים על מנת לנצל זכויות בנייה אשר עלולות להתקבל במהלך הפרויקט.
- אין להתחייב בפני אף אחד מחברי הקבוצה למחיר הכולל של הדירה, למפרט סופי ולתקרת מחיר מקסימאלית של הדירה.

מערכת החוזים הכללית
- לרוב, החוזים במסגרת קבוצת הרכישה יחתמו בצורה מפוצלת. אולם, יש להקפיד על סדר חתימת החוזים השונים בפרויקט ועל היעדר זיקה ביניהם.
- יש להקפיד שהסיכון והשליטה על הפרויקט יהיו בידי קבוצת הרוכשים ולא בידי הגוף המארגן.
- אין להתנות חתימה על חוזה אחד בהתחייבות חתימה על חוזים אחרים.
- אין לקשור הפרת חוזה אחד במערך החוזים כהפרת חוזים אחרים במערך.

בחירת קבלן הביצוע
- חתימת חוזה הבנייה עם קבלן הביצוע תתבצע אך ורק לאחר רכישת הקרקע.
- הקבלן, כמרכיב מהותי בפרויקט הבנייה, יבחר ע"י כלל החברים בקבוצה במסגרת האסיפה הכללית ולא ע"י הגורם המארגן.
- התמורה אשר תינתן למארגן תינתן בגין שירותי הבנייה ותו לא.
- יש להבהיר בחוזה כי במידה והקבלן לא עומד בהתחייבויותיו בפרויקט, הקבוצה רשאית להחליפו.
- הקבלן מנוע מלקבל החלטות מהותיות בפרויקט כגון שינו תכנון, קביעת מחירי הדירות וכו'.
- יש להקפיד שהקבלן הנבחר לא יהיה קשור בקשר כלשהו לאחד החברים בקבוצת הרכישה. במידה וקיים קשר, יש לוודא ששווי העסקה יהיה בהתאם לשווי השוק ושתהיה הפרדה מלאה בספרי החשבונות בין הקבלן לבין החבר.

נציגות הקבוצה
- יש לבחור לנציגות הקבוצה חברים בעלי ניסיון ניהולי וידע בתחום הנדל"ן והכספים.
- יש להימנע בכל מחיר מסכסוכים פנימיים העלולים לעכב את הפרויקט באמצעות מנגנונים יעילים לקבלת החלטות אשר פורטו בהסכם השיתוף.

אופן בחירת הדירות
- אין להתחייב על מיקום דירה כלשהי (קומה וכיוון) לפני קבלת היתרי הבנייה לפרויקט.
- חלוקת הדירות תבוצע לפי הגרלה, לפי סדר ההצטרפות לקבוצה או כל הסדר אחר בין הדיירים אשר אינו קודם לקבלת ההיתרים.

האחריות לבנייה ולטיב החומרים
- יש לוודא כי האחריות בגין טיב הבנייה והחומרים לא תוטל על הגוף המארגן.
- יש לוודא כי קיימת אחריות מקצועית של כל נותני השירותים אשר מגובה בפוליסת ביטוח לכל אחד מנותני השירותים.
- יש להבהיר במערכת החוזים כי תביעות בגין ליקויי בנייה לא יוגשו כנגד הגוף המארגן אלא רק כנגד הקבלן המבצע או נותני השירותים האחראים האחרים.
- הגוף המארגן אינו מתחייב על תאריך יעד לאספקת הדירות.

אופן מימון הפרויקט
- מימון הפרויקט יבוצע על ידי בנק מלווה אשר ייתן משכנתאות לרוכשים השונים בצורה אישית ופרטנית בהתאם ליכולות המימון של כל רוכש.
- ההתקשרות עם הבנק המלווה תבוצע עוד לפני החתימה על ההסכם לרכישת הקרקע ולבנק תוקנה הזכות לברור את המשתתפים שהתאם ליכולתם הכלכלית.
- כל התשלומים יבוצעו על ידי חברי הקבוצה עצמה ולא על ידי הגוף המארגן או הקבלן הבונה.

תשלומי חובה
- היטלי השבחה ותשלומי המיסים כגון מס ערך מוסף, מס שבח ומס רכישה, ישולמו על ידי קבוצת הרוכשים ולא על ידי הגוף המארגן או הקבלן המבצע.
- הוצאות בגין פיתוח ותכנון ישולמו על ידי קבוצת הרוכשים.

גמר הפרויקט
- רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין יבוצעו על ידי הדיירים עצמם ולא ע"י הקבלן או הגוף המארגן.
- הקבלן הבונה לא יתחייב לרשום את הבית כבית משותף.

לסיכום, אגד הכללים המפורט דלעיל מציע כללים ועקרונות חשובים אשר יש ליישם בקבוצות רכישה על מנת שיוכרו כקבוצות אותנטיות ולגיטימיות בעיני רשות המיסים ובתי המשפט. דגש מרכזי בכתיבת הכללים ניתן להלכות המחמירות אשר ניתנו לאחרונה בבית המשפט העליון ולכללים אשר נוסחו לאורך השנים על ידי רשות המיסים. אומנם אין מדובר ב"מדריך" אולם על מנת שקבוצת הרכישה תוכר כלגיטימית, עליה להתנהל בהתאם לכללים אשר הותוו לעיל.

*כל האמור במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לו. אין להסתמך על האמור במאמר זה מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ועלולים להשתנות מעת לעת.

בחזרה למאמרים ועדכונים >>