תמ"א 38 - בדיקות מקדמיות וסינון ראשוני של פרויקטים ע"י יזמים

אחר מהתנאים המהותיים והמרכזיים בתמ"א 38 המקנים לבניין זכויות מכח התמ"א הוא שההיתר לבנייתו של הבניין הונפק לפני יום 1.1.1980. אם כן, מבחינה סטטיסטית נראה כי מרביתם הגדול של המבנים בישראל זכאים לזכויות מכח תמ"א 38. אולם, המצב בפועל הוא שונה לחלוטין. כשפרויקט מגיע לפתחו של היזם, היזם מבצע מספר בדיקות ראשוניות על מנת לסנן את שטף הפרויקטים הרב הנצבר אצלו ועל מנת להתמקד בפרויקטים אשר עשויים להיות ישימים וברי ביצוע.

 

על שש בדיקות מקדמיות יקום ויפול פרויקט

 

ניתן לפרוט את הבדיקות המקדמיות אשר יזמים מבצעים לפרויקטים פוטנציאליים לשש בדיקות שונות השלובות זו בזו ומבוצעות במקביל.

 

בדיקות אלו הן בדיקות מצטברות ודינאמיות אשר הנתונים לגביהן עשויים להשתנות במהלך ביצוע הבדיקה ואף לאחריה. כמו כן, כלל ידוע בנדל"ן הוא שאין פרויקט הזהה לפרויקט אחר שכן לכל פרויקט מאפיינים יחודיים המשפיעים בסופו של דבר על כדאיותו הכלכלית ועל האפשרות להוציא אותו אל הפועל.

 

(1) הבדיקה התכנונית

בשלב הראשון, כשיזם מקבל פרויקט לבדיקה, עליו לבדוק מה הם זכויות הבניה הניתנות לניצול במגרש. הבדיקה כוללת זיהוי ואפיון המגרש, צורתו, מיקומו, סביבתו ומאפיינים נוספים. לאחר מכן, הבדיקה כוללת ניתוח של זכויות הבניה בהתאם לנתוני המגרש על פי התוכניות החלות עליו ומדיניות העירייה. הניתוח כולל את חישוב סך המטרים הניתנים לבניה (עיקרי ושירות), קווי הבניין המותרים לבניה, תכסית הקומה ומאפיינים חשובים נוספים.

 

עם הנתונים אותם עיבד היזם, מבוצע תכנון רעיוני ראשוני של הבניין החדש לרבות, מספר הקומות אשר הוא יכלול, מספר דירות בקומה, תכנון ראשוני של החניון וכיוצ"ב.

 

(2) בדיקה כלכלית

במסגרת הבדיקה הכלכלית, היזם מכין דו"ח כלכלי לפרויקט הכולל את הוצאות הפרויקט (עלויות בניה, יועצים, שכ"ד, מיסים, היטלים וכו') וכן את הכנסות הפרויקט (הערכת הכנסות הפרויקט כתוצאה ממכירת דירות היזם בפרויקט) וכך מחושבת רווחיות הפרויקט.

 

יש להדגיש כי בחינת הכנסות הפרויקט הינה נגזרת של הבדיקה התכנונית שכן היזם מבצע הערכה של מחירי המכירה של דירתיו בפרויקט בהתאם לתכנון הרעיוני אשר התבצע במסגרת הבדיקה התכנונית.

 

רווח יזמי בפרויקטים מסוג תמ"א 38/ 2 עומד לרוב בטווח של 16% - 22% ובפרויקט מסוג תמ"א 38/ 1 בטווח של 20% - 30% רווח יזמי. חשוב כי הדיירים לא יכנסו לפרויקט כשהרווח ליזם הינו גבולי שכן כל שינוי בכלכליות הפרויקט בשלבים מתקדמים עלולה להוביל לכך שהיזם לא יבצעו.

 

(3) בדיקה הנדסית

הבדיקה ההנדסית כוללת ניתוח הנדסי ע"י מהנדס בניין של אזור הפרויקט ושל מבנה הבניין החדש המתוכנן והשפעתם על עלויות הבניה וישימות ביצוע הפרויקט. כך למשל, בניין הממוקם ברחוב צר אשר מאפשר גישה מוגבלות לכלים הנדסיים כבדים, עלויות הביצוע שלו יהיו גבוהות יותר מאשר בניין הממוקמם בסמוך לשדרה רחבת ידיים. 

 

(4) בדיקה משפטית

הבדיקה המשפטית הראשונית נערכת ע"י עורך דין מטעם היזם במסגרתו עורך הדין בודק מספר סוגיות בסיסיות:

 

א. בדיקה מסמכי הבית המשותף - הבדיקה כוללת את אופן רישום הזכויות בבית המשותף (בעלות, חכירה, אגודה שיתופית וכו'), בדיקת התאמת תשריט הבית המשותף להיתר הבניה ולמצב בפועל, בדיקת תקנון הבית המשותף ובמיוחד הוראות ספציפיות הקיימות בנוגע לזכויות הבניה בבניין והאפשרות לניצולן.

 

ב. בדיקת נסח הטאבו של הבניין - הבדיקה כוללת התאמה בין בעלי הזכויות הרשומים במרשם המקרקעין לבין הדיירים כך שכלל זכויות הדיירים בבניין מוסדרות, איתור הערות בעיתיות, וזיהוי מכשולים רישומיים.

 

חשוב לציין כי הבדיקות הללו הינן בדיקות משפטיות ראשוניות בלבד ועל עורך הדין לבצע בדיקות משפטיות מעמיקות יותר בהתאם למצב הרישומי ובהתאם לשלב בו מצוי הפרויקט.

 

ככל ועורך הדין של היזם מאתר בעיה מהותית העלולה להשפיע על ישימות הפרויקט, על היזם לבצע הערכת מצב של חומרת הסוגיה ובחינת דרכים משפטיות לפתרונה.

 

(5) תיאום ציפיות

בדיקה זו היא איננה בדיקה כמותית הכוללת ניתוח של נתונים כלשהם. זוהי בדיקה בינאישית הבאה לבחון את הכימיה ואת התאמת דרישות הדיירים ליזם ולאילוצי הפרויקט. במסגרת בדיקה זו נבחנות דרישות הדיירים במסגרת הפרויקט (גודל הדירות, תשלומים, מפרט טכני וכו') לעומת הצעת היזם. ככל והפערים ניתנים לגישור הרי שבכפוף להצלחתם של יתר הבדיקות, ניתן להגיע להסכמות בין הצדדים. ככל והפערים בין הצדדים גדולים ולדעת היזם הוא אינו יכול לעמוד בדרישות הדיירים מאחר וקיימים אילוצים תכנונים, כלכליים או אחרים הרי שסיכויי הפרויקט מוטלים בספק.

 

(6) הסכמות הדיירים

אחוז ההסכמה הנדרש על פי חוק בפרויקט מסוג תמ"א 38 תלוי בסוג הפרויקט: 

• תמ"א 38/ 1 (חיזוק, שיפוץ ותוספת יח"ד) - נדרשת הסכמה של 66% מבעלי הדירות והרכוש המשותף בבניין.

• תמ"א 38 / 2 (הריסה ובניה מחדש) - נדרשת הסכמה של 80% מבעלי הדירות והרכוש המשותף בבניין.

 

אולם, חשוב לזכור כי גם במידה ויש בקרב הדיירים את אחוז ההסכמה הנדרש על פי חוק, הדיירים נדרשים לפנות בתביעה למפקחת על הבתים המשותפים על מנת שתאשר את הפרויקט ותסמיך את ב"כ הדיירים לחתום על כלל המסמכים בשמו של הדיירים הסרבן. הליך זה עלול לארוך זמן רב, לעכב את הפרויקט ואינו מקנה וודאות ליציאתו של הפרויקט אל הפועל. על כן, מומלץ ליזם ולדיירים לפעול ולהשיג הסכמה של 100% מהדיירים בשלבים מוקדמים בכדי להגדיל את סיכויו של הפרויקט לצאת אל הפועל.

 

בכל שלב של הפרויקט עד לחתימתו, על היזם לוודא כי קיימת בדרב הדיירים אחוז הסמכה גבוה ומספיק בכדי שהפרויקט יצא אל הפועל. ככל ישנם דיירים סרבנים בקרב הדיירים יש לנסות ולהבין את המניעים לסרבנותם ולהגיע עימם להבנות. במידה והסרבנות נובעת מסחטנות גרידא הרי שיש לשקול את סיכויי הצלחת ההליך המשפטי מול המפקחת על הבתים המשותפים ואת השפעת התהליך על הפרויקט.

 

*כל האמור במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לו. אין להסתמך על האמור במאמר זה מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ועלולים להשתנות מעת לעת.