תמ"א 38 - על חשיבותו של המפקח מטעם הדיירים

בפרויקטים מסוג תמ"א 38 נהוג במסגרת הסיכומים המסחריים בין היזם לבין הדיירים כי הדיירים יתקשרו עם גורם הנדסי מקצועי אשר יפקח על ביצוע העבודות מטעמם מתחילתו של הפרויקט ועד להשלמתו וזאת כשהיזם נושא בעלות העסקתו.

 

על המפקח מטעם הדיירים להיות מהנדס בניין מוסמך בעל וותק משמעותי בתחום הבניה וניסיון בבניית פרויקטים למגורים כשנסיונו כולל פרויקטים בהיקף יח"ד דומה להיקף יח"ד בפרויקט אותו הדיירים מבקשים לבצע.

 

יש מפקח מטעם היזם - מדוע נחוץ מפקח נוסף מטעם הדיירים?

 

מרבית החברות היזמיות והקבלנים נוהגים להעסיק מפקח בניה מטעמם, חיצוני או פנימי, אשר יפקח על ביצוע כלל העבודות בפרויקט. אולם, אין במינויו של מפקח מטעם היזם בכדי ליתר את תפקידו של המפקח מטעם הדיירים.

 

נחיצותו של המפקח מטעם הדיירים בפרויקט הינה הכרחית וזאת מאחר וקיימים פערי מידע גדולים בין שני הצדדים המתקשרים בעסקה, היזם והדיירים, באופן שאינו מאפשר לדיירים לדעת האם התמורה המגיעה להם במסגרת ההסכם תואמת את שווי זכויות הבניה אותם הם מוכרים ליזם במסגרת העסקה.

 

כך למשל, בעוד שהיזם הינו לרוב גורם מקצועי אשר עוסק בתחום הנדל"ן ומעסיק גורמים מקצועיים מטעמו בכדי לקדם את הפרויקט, הדיירים לרוב אינם בעלי ידע מקצועי בניתוח זכויות בניה, תכנון דירות, ביצוע ונתונים נוספים הנדרשים לצורך ביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38 – על כן, נחיצותו של המפקח מטעם הדיירים הינה הכרחית כבר בשלבים הראשונים של התגבשות הפרויקט. בדיוק כפי שלא חותמים על הסכם לפני שמתייעצים עם עו"ד שילווה את המו"מ המשפטי וחתימת ההסכם, אין להתקשר בעסקת נדל"ן מבלי לקבל ליווי מקצועי ע"י גורם הנדסי בעל ניסיון ומומחיות בביצוע פרויקטים לבניה.

 

חשוב לציין כי בפרויקטים בהם קיים בנק מלווה, הבנק המלווה ממנה מפקח מטעמו למעקב אחר ביצוע העבודות (ללא פיקוח הנדסי) אולם פיקוח שכזה איננו שוטף, מתקיים אחת לחודש ואינו יורד לדקויות בכל הנוגע לדירות הדיירים.

 

באיזה שלב על הדיירים להתקשר עם המפקח?

בין הקריטריונים העיקריים לפיהם בוחרים דיירים בזהות יזם אשר יבצע את פרויקט התמ"א 38 בבניינם ניתן למנות ניסיון, מוניטין, איתנות כלכלית וקריטריונים נוספים, אולם אחד הקריטריונים המהותיים ביותר שעל הדיירים לבחון הינו התמורה המגיעה לדיירים.

 

התמורה מורכבת למעשה משני מרכיבים עיקריים. הראשון הוא גודל הדירה וההצמדות שלה (מרפסת, מחסן וחניה), ואילו השני הוא המפרט הטכני שעל פיו יבנה הבניין החדש ודירות הדיירים החדשות. בעוד שאת הקריטריון הראשון קל לכמת ולהשוות בין מספר הצעות הרי שהקריטריון השני, המפרט הטכני, כולל מונחים, הגדרות, חוקים וניסוחים מעורפלים אשר אינם מוכרים לאדם מן הישוב וקשה עד בלתי אפשרי לדיירים לנהל עם היזם מו"מ על המפרט הטכני. על כן, ליווי של גורם הנדסי כבר בשלבים הראשונים של התארגנות הפרויקט הינה הכרחית בכדי לשמור על האינטרסים של הדיירים ולהגן על התמורות המגיעות להם.

 

אחת הפעולות הראשונות שעל המפקח לבצע בשיתוף עם הדיירים הינה גיבוש מסמך עקרונות ראשוני המגלם את הציפיות והדרישות מהתוכניות והמפרט הטכני של הפרויקט וזאת אף לפני בחירת היזם.

 

חשוב לציין כי דרישת מפרט טכני גבוהה עלולה לגרום להפחתה בשטח הדירות אשר היזם יציע לדיירים אולם לרוב מפרט טכני גבוה חשוב בעשרות מונים מעוד שנים-שלושה מטרים בגודל הדירה וזאת קל וחומר במידה והדירה תשמש למגורים ולא להשקעה.

 

בשלבי התכנון ורישוי הפרויקט המפקח מטעם הדיירים מבצע בדיקה של תוכניות הדירות והקומות הטיפוסיות בבניין לרבות בדיקת התאמת הבקשה להיתר הבניה להתוכניות ולמפרט הטכני שצורפו להסכם אשר נחתם בין היזם לדיירים.

 

עיקר מעורבתו של המפקח של המפקח מגיעה בשלב הבניה שבמסגרתו הוא מבצע פיקוח הנדסי שוטף על ביצוע עבודות הקבלן בשטח ומעקב אחר התאמת ביצוע העבודות לתמורה המגיעה לדיירים, למפרט הטכני, ללוחות הזמנים עליהם התחייב היזם, התאמת הבניה לדרישות הדין ועוד. כמו כן, חשוב לוודא כי במהלך הבניה כלל הדיירים יהיו מעודכנים באשר לאופן התקדמות ביצוע העבודות באמצעות דוח חודשי אשר ישלח על ידי המפקח לדיירים.

 

לאחר השלמת הפרויקט על המפקח מטעם הדיירים ללוות את הדיירים ואת הנציגות בקבלת הדירות והרכוש המשותף, לבצע פרוטוקול מסירה מסודר עם הקבלן בבניין ולציין בדוח את ליקויי הבניה אשר נמצאו במועד המסירה.

 

ששת כללי הזהב בבחירת מפקח דיירים בתמ"א 38

להלן רשימה לא סגורה של שישה כללים בסיסיים אשר על דיירים לבחון ולוודא בעת בחירת מפקח מטעמם לפרויקט:

 

1. תהליך איתור המפקח מטעם הדיירים צריך להתבצע כבר בשלבים הראשונים של גיבוש הפרויקט ואין לדחותו לשלבים מאוחרים ולאחר סיכום התמורות עם היזם.

2. על הדיירים לפנות למספר גורמים מפקחים ולוודא כי כלל השירותים הנדרשים לפרויקט (אשר צויינו בכתבה זו) מפורטים בהצעת המחיר.

3. יש לוודא שהגורם המפקח הינו מהנדס בניין בעל מספר שנות וותק ונסיון בביצוע פרויקט למגורים בהיקף מספק (להבדיל מביצוע תשתיות או משרדים אשר שונים במהותם מביצוע בנייני מגורים).

4. מאחר ושכר הטרחה של הגורם ההנדסי משולם על ידי היזם בסופו של יום, יש לאשר את ההסכם בין הדיירים לבין המפקח מטעמם ולקבל את אישורו.

5. יש לגבש עיקרי מפרט טכני לפרויקט כבר בשלבים הראשונים ולא לדחותו לשלב חתימת ההסכם.

6. כימיה טובה בין המפקח לבין הדיירים הינה הכרחית לשם הצלחתו של הפרויקט!

 

*כל האמור במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לו. אין להסתמך על האמור במאמר זה מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ועלולים להשתנות מעת לעת.