ששת כללי הזהב להצלחת פרויקט תמ"א 38 - מדריך לדיירים

על פי נתוני מנהל התכנון שבמשרד הפנים, נראה כי בשנת 2014 תמ"א 38 צברה תאוצה משמעותית ביחס לשנים קודמות. אם בשנת 2013 היו רק כמה עשרות בניינים אשר בנייתם הסתיימה בהתאם להוראות תמ"א 38, הרי בשבנת 2014 מספרם עלה לכדי מאות בניינים חדשים ומחוזקים וקיימים עוד אלפי בניינים ברחבי הארץ הנמצאים בהליכי תכנון ורישוי לפני ביצוע הפרויקט. 

אם גם בניינכם עומד בקריטריונים של תמ"א 38 והינכם נמצאים בתחילתו של הפרויקט, מובאת לפניכם כתבה המפרטת את ששת כללי הזהב אשר עשויים להביא להצלחתו של הפרויקט ולהגדיל את הסיכויים לישימותו.
1בחירות נציגות דיירים

כבר בשלב התנעת פרויקט תמ"א 38 בבניין ובטרם חתימה על מסמך כלשהו, מומלץ כי הדיירים יתארגנו יבחרו באסיפת דיירים נציגות דיירים אשר תנהל את התהליך. לבחירת נציגי הדיירים אשר ינהלו את הפרויקט בשלב מוקדם השפעה מהותית על אופן התקדמותו של הפרויקט ויישומו. ככל וישכילו הדיירים לבחור נציגים בהסכמה רחבה, בעלי זמן ומרץ ומומלץ אף נציגים בעלי נסיון בתחום הקשור לענף הבניה, הרי שהדרך להצלחתו של הפרויקט סלולה.

 

 

2 התנהלות שקופה

 

כשמתכנסת אסיפת הדיירים הראשונה בנוגע לפרויקט תמ"א 38, חלק מהדיירים מגיעים עם קורטוב של חשדנות, אחרים סקפטים וישנם הנלהבים אשר כבר רואים לנגד עיניהם את הבניין החדש. בכדי להניע את הפרויקט ולגרום למימושו מוטב כי הדיירים ישמרו על רמת אמון גבוהה בינם לבין עצמם על ידי ניהול שקוף של הפרויקט ע"י נציגות הדיירים. באם נציגי הדיירים ישכילו לשתף את כלל הדיירים בהתקדמות התהליך, לפרט את ההצעות שהתקבלו, לשתף בתהליכים ובפגישות שבוצעו ויהיו קשובים לצרכי ובקשות הדיירים, כך סיכויי הצלחת הפרויקט גדלים.

 

 

3 שמירה על עקרון השוויון

 

אחד הנושאים המעוררים ויכוחים בין הדיירים בפרויקטים של תמ"א 38 הוא נושא התמורה. מומלץ לקבוע כבר בשלב מוקדם בטרם הפניה לקבלת הצעות מהחברות היזמיות כי כלל הדיירים בעלי דירות דומות יהיו זכאים לתמורה על בסיס דומה. לדוגמא, כל דייר יקבל דירה הגדולה ב-10 מטרים או ב-10% משטח דירתו הנוכחית. שמירה על עקרון השוויון מגבירה את האמון בין הדיירים לבין עצמם ואל מול היזם ומבטיחה שלא יהיו גורמים המקבלים תמורה גבוהה יותר באופן בלתי פרופורציונלי ליתר הדיירים. על אף האמור לעיל, מומלץ לקבוע חריגים לעקרון השוויון (לדוגמא, דיירים קשישים או דיירים בעלי מגבלות בריאותיות) אשר יקבלו הטבות נוספות על אלו הניתנות ליתר הדיירים באישור נציגות הדיירים.

 

 

4 קבלת הסכמה רחבה ככל הניתן

 

חלק ניכר מהדיירים נוטה לחשוב שניתן ליישם פרויקט של תמ"א 38 / 2 גם עם ישנה הסכמה חלקית של למעלה מ-80% מהדיירים בבניין, אולם מחשב זו הינה שגויה. אומנם החוק מתיר אפשר ליזם לקדם פרויקט תמ"א 38 עם קבלת הסכמה של רק 80% מהדיירים אולם לאחר קבלת אישור העירייה לפרויקט יידרש היזם לנקוט בהליכים משפטיים כנגד הדיירים הסרבנים

 

 

 

5 התווית לוחות זמנים (ועמידה בהם)

 

 

החל משלב קבלת הצעות מיזמים ועד לשלב חתימת ההסכם עם היזם הנבחר יכול לעבור פרק זמן לא מבוטל. רצוי כי נציגות הדיירים תתווה לוחות זמנים מפורטים לכל אחד משלבי המשנה (בחירת עו"ד, בחירת יזם, ניהול מו"מ, מועד לחתימת ההסכם). התווית לו"ז מסודר מכניס את הפרויקט למסלול ומכנס את כלל הגורמים המעורבים ליעדים מוגדרים.

 

 

 

6 בחירת בעלי מקצוע שילוו את התהליך

 

בחירת בעלי מקצוע המתמחים בתחום ההתחדשות העירונית, תמ"א 38 ופינוי בינוי, הינה קריטית להצלחת הפרויקט. תפקידם העיקרי של בעלי המקצוע הוא להגן זכויות הדיירים במו"מ אל מול היזם וללוות את הדיירים בכל שלבי הפרויקט עד לסיומו. העו"ד הוא הגורם הראשון אליו מומלץ לדיירים לפנות כבר בתחילת הגישושים מול היזמים וזאת כדי שעוה"ד, המנוסה בהתנהלות מול יזמים, יוכל לייעץ לדיירים ולהתוות עבורם את דרך המלך למימוש הפרויקט תוך מיצוי מלוא זכויותיהם והתמורה המגיעה להם. בעלי מקצוע נוספים המלווים את הדיירים בשלבים מאוחרים יותר הם מפקח בניה ושמאי מקרקעין אשר מלווים את  הדיירים בשלבים מאוחרים יותר במסגרת המו"מ על ההסכם והמפרט עם היזם.

 

 

 

כל האמור במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לו. אין להסתמך על האמור במאמר זה מבלי     להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ועלולים להשתנות מעת לעת.