עבור מרבית האנשים, רכישת דירת מגורים היא בדרך כלל העסקה החשובה והמשמעותית ביותר בחייהם בה הם ישקיעו את חסכונותיהם ולרוב אף יקחו על עצמם הלוואה גדולה לעשרות שנים קדימה. על כן, בטרם החתימה על מסמך משפטי מחייב, נדרשים אפוא רוכשי דירות להפעיל שיקול דעת ולבצע בדיקות יסודית וזאת על מנת למנוע הפתעות והפסדים אשר יובילו לעוגמת נפש לא מעטה. סכום הרכישה הגבוה וההתחייבויות החוזיות והקנייניות אשר תקחו על עצכם במסגרת העסקה, מחייבים בדיקות משפטיות, תכנוניות וכלכליות מקיפות, יחד עם תכנון מס נכון, טרם ביצוע העסקה. 

 

 

אם כן, לאחר שמצאתם דירה שמוצאת חן בעינכם ומתאימה לתקציב שהקצבתם לרכישה, מה הם עשרת הבדיקות שאתם חייבים לעשות בטרם הרכישה? להלן הפירוט המלא

 

 

בדיקות תכנוניות

 

1 | שטח הדירה

עד לשנת 2008, לא הייתה קיימת שיטת מדידה אחידה בה חישבו שטחי דירות בישראל וכך נוצר חוסר אחידות בין המקומות השונים בהם רשום שטח הדירה – הטאבו, היתר הבניה וחשבון הארנונה. החל משנת 2008 תוקן חוק המכר וקבע כללים אחידים בכל הנוגע לאופן חישוב שטחי הדירות בישראל. על כן, ברכישת דירה מיד שניה קשה להתחקות אחר גודל הדירה בפועל. גורם נוסף המקשה על אומדן גודל הדירה הוא העובדה שבחלק ניכר מהדירות הישנות ביצעו חריגות בניה או תוספות בניה (כגון סגירת מרפסות) אשר הגדילו את שטח הדירה בפועל להבדיל מהשטח הרשום. מומלץ אם כן לבצע הצלבה בין שטח הדירה הרשום בנסח הטאבו לבין שטח הדירה הרשום בחשבון הארנונה ובכל מקרה של ספק ניתן להיעזר בשירותיו של מודד מוסמך אשר ימדוד את הדירה בהתאם להוראות חוק המכר בצורה מדוייקת.

 

2 | זכויות בניה

בטרם רכישת דירה יד שניה מומלץ לבדוק בעירייה האם קיימות לנכס זכויות בניה נוספת בלתי מנוצלות אשר יאפשרו לבצע בניה חדשה או תוספת לדירה הקיימת. זכויות בניה הן זכויות קנייניות אשר ערכן מגולם בד"כ במחיר הדירה וככל וקיימות זכויות בניה נוספות לאחר הבדיקה שביצעתם, מומלץ להתייעץ עם אדריכל לגבי אופן והיתכנות המימוש של אותן זכויות. לדוגמא, הוספת חדר על הגג, הרחבת הדירה בחדר נוספת, הוספת ממ"ד או מרפסת וכו'.

 

3 | סביבת הנכס

חלק מרוכשי הדירות יהיו מוכנים להשקיע ברכישת דירה עם נוף פתוח לפארק או בסביבה שקטה. אולם, כיצד ניתן להימנע ממצב שבו לאחר רכישת הדירה, הנוף לפארק נחסם ע"י מגדלים ובמקום סביבה שקטה ורגועה מוקם קניון בסמוך לדירה החדשה? על מנת להימנע מעוגמת הנפש מומלץ להיעזר בשירותיו של עו"ד אשר יבדוק את התוכניות המאושרות החלות על סביבת הנכס. בחינת התוכניות מאפשרת לבדוק מה הם זכויות הבניה והשימושים המותרים במגרשים הסמוכים לדירה הנרכשת ובכך לצפות פני עתיד בכל הנוגע לנוף התכנוני הצפוי בסביבת הדירה הנרכשת.

 

4 | חריגות בניה

אחת הסוגיות המהותיות ברכישת דירת מגורים יד שניה הינה חריגות הבניה. יש לבצע בדיקה בתיק הבניין של הנכס בעירייה ולבדוק האם קיימות חריגות בניה בדירה או בבניין ולוודא שתשריט היתר הבניה תואם את הדירה הבנויה בפועל. בכל מקרה של ספק מומלץ להיעזר בשמאי אשר יבצע את הבדיקה עבורכם ויתן חוות דעת מקצועית בנוגע למצב הרישוי של הדירה הנרכשת. בדיקות משפטיות

 

 

בדיקות משפטיות

 

5 | רישום הזכויות

הבדיקה המשפטית הראשונה שיש לבצע באמצעות עו"ד היא לברר מי בעל הזכויות הרשום בנכס. בכדי לעשות זאת, יש תחילה לברר היכן הנכס רשום – ככל והנכס רשום בטאבו הרי שהבדיקה מתבצעת ע"י בדיקת נסח הטאבו של הדירה. ככל והנכס אינו רשום בטאבו יש לבצע בדיקת נאותות מעמיקה של הזכויות אצל הגורם המנהל את הרישום של הדירה, לרוב רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת. במסגרת הבדיקה על עוה"ד לבדוק מה הן הזכויות שיש למוכר בנכס (בעלות או חכירה), האם ישנן הערות חריגות על הנכס, צווי הריסה, הפקעה, עיקולים, משכנתאות וכיוצ"ב. ככל והדירה מצויה בבית משותף על עו"ד לבדוק גם את מסמכי הבית המשותף (תקנון ותשריט) ולבדוק אילו הצמדות יש לדירה, מה חלקה ברכוש המשותף ובדיקות משפטיות נוספות.

 

6 | מיסים

בעת רכישת דירת מגורים על הרוכש לשלם מס רכישה. מס הרכישה הינו מדורג ומשתנה בהתאם למחיר הדירה הנרכשת ולאור עצם היותה של הדירה דירתו היחידה של הקונה או דירה נוספת. ככל והדירה הנרכשת תהיה דירתכם היחידה תהיו פטורים ממס רכישה עד לסכום של 1,517,210 ₪. כמו כן, יש בחון האם הינכם זכאים להקלה או פטור בהתאם לחוק. באמצעות תכנון מס נכון המתבצע ע"י עו"ד, ניתן לצמצם במקרים מסויימים באופן משמעותי את תשלום מס הרכישה, ולחסוך בכך עשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים.

 

לסימולטור מס רכישה באתר הרשות המיסים לחצו כאן.

 

7 | היטל השבחה

ככל וקיימות תוכניות אשר הביאו לעליית שווי הדירה הנרכשת וטרם מומשו העסקה תהיה חייבת בתשלום של היטל השבחה לוועדה המקומית בגובה מחצית משווי עליית ערך הדירה. על פי הדין החובה לתשלום היטל ההשבחה חלה על המוכר בעסקה אך מדובר בעניין מסחרי שאינו מחייב. ככל והדירה מצויה בבניין דירות ואינה ממוקמת בקומת הקרקע או בקומה האחרונה, הסיכוי שהדירה תחויב בהיטל השבחה הינו נמוך. על כן, בטרם רכישת הדירה יש לבצע בדיקה בעירייה האם בעת מכירת הדירה תהיה חבות שהיטל השבחה או לאו. בדיקות כלכליות

 

 

בדיקות כלכליות

 

 8 | מחיר

מחיר העסקה מסוכם לרוב לפני ביצוע בדיקת הנאותות לדירה. אולם ייתכן ולאחר ביצוע הבדיקות המפורטות במאמר זה תוצאות הבדיקה ישפיעו על המחיר שסוכם. כך למשל אם הדירה הנרכשת כוללת חריגות בניה, או צווי הריסה או ששטח הדירה שונה משמעותית ממה שנמסר לרוכש הרי שיש להביא את הסוגיות המהותיות הללו בחשבון בעת קבלת ההחלטה על רכישת הדירה והחלטה על המחיר שיש לשלם עבורה. דוגמא הפוכה היא במצב שבו הרוכש מגלה שלדירה זכויות בניה נוספת שטרם מומשו כך ששווי הדירה גבוה יותר ממה שחשבו הצדדים מלכתחילה.

 

9 | משכנתא

ככל ובכוונתכם לממן את הרכישה באמצעות נטילת משכנתא הרי שמומלץ לבצע בדיקות מקדימות מול בנקים למשכנתאות על מנת לבדוק את זכאותכם ואת התנאים אותם תהיו זכאים לקבל בטרם רכישת הדירה. כיום ניתן לקבל אישור עקרוני מהבנקים לפיו הבנק מאשר שהינכם עומדים בתנאים לקבלת משכנתא וברמת העיקרון הבנק מאשר לכם מימון לצורך ביצוע הרכישה. מומלץ לערוך סקר שוק בין מספר בנקים וניתן להתמקח עימם על התנאים המוצעים לכם תוך בדיקת התאמת המסלולים השונים הקיימים והתאמתם לצרכים של הרוכש. 

 

 

הבדיקה החשובה מכל...

 

10 | התאמה לצרכים וחשיבה לטווח ארוך

 

בדרך כלל, תהליך רכישת הדירה הינו הליך ארוך אשר מהווה כאב ראש לא קטן לרוכשים הפוטנציאלים. לכן, דירה לא קונים בפזיזות ובנמהרות. בדקו את הדירה באופן מושלם ודרגו עבורכם את היתרונות והחסרונות בנכס אותו אתם עתידים לרכוש. על הנכס להתאים לצרכי הרוכשים למשך מספר שנים ויש לקחת בחשבון גידול דמוגרפי במשפחה ושינויים צפויים בתזרים ההכנסות של המשפחה לאורך מספר שנים. 

 

ולסיום, היעזרו באנשי המקצוע מהמעלה הראשונה ואל תחסכו באיכותם – במיוחד מאחר וזו הרכישה הגדולה ביותר של חייכם. רק לאחר שתהיו שלמים עם עצמכם בנוגע לרכישת הדירה ולאחר שכל הבדיקות הסתיימו בהצלחה, חיתמו על חוזה וצאו לדרך חדשה בחייכם.

 

 

*כל האמור במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לו. אין להסתמך על האמור במאמר זה מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ועלולים להשתנות מעת לעת.

רוכשים דירה? עשרת הבדיקות שאתם חייבים לעשות לפני העסקה הגדולה בחייכם

עו"ד אייל סווירי

© כל הזכויות שמורות - 2014 | אייל סווירי - משרד עורכי דין | משה שרת 3, רמת-גן 5242504 | טלפון: 03-6769697  | פקס: 153-3-6769697

  • w-facebook