חושבים על רכישת נכס מסחרי להשקעה? הפכו את ההשקעה שלכם מהשקעה כושלת להשקעה משתלמת

אחד מאפיקי ההשקעה הפופולריים בקרב משקיעי נדל"ן הוא תחום הנכסים המסחריים המניבים. נכס מסחרי מניב הינו חנות, משרד או כל נכס מקרקעין אחר המושכר לחברות או עוסקים בד"כ לטווחים ארוכים של מספר שנים תוך קבלת תשואה פירותית גבוה ביחס להשקעה בדירות מגורים.

 

אם בשוק דירות המגורים נהוג להשכיר דירות לטווח ממוצע של שנה-שנתיים ולקבלת תשואה פירותית ממוצעת שנעה בין 2% ל-5% על ההשקעה הרי שבהשקעה בנכסים מניבים מדובר בהשכרה למספר שנים ותשואה פירותית ממוצעת שנעה בין 5% ל-9% על ההשקעה.

 

אם כך, במידה והחלטתם לבחון השקעה בנכס מסחרי, מה הסוגיות החשובות שעליכם לבחוןבקשר לנכס על מנת להבטיח שההשקעה שתעשו תהיה משתלמת?

 

1 סוגיות משפטיות

הזכויות בנכס – יש לבחון האם הזכויות בנכס בבעלות או בחכירה? אם בחכירה האם היא מהוונת ולכמה שנים? במידה והחכירה לא מהוונת יש לקחת בחשבון שיהיו תשלום לרשות מקרקעי ישראל ויש לבחון באופן קפדני את כדאיות ההשקעה.

 

המחזיק בנכס - האם ישנו שוכר קיים בנכס? במידה וכן – כמה הוא משלם ועד מתי השכירות שלו – האם יש אופציות? האם הוא רוצה להאריך? מתי הנכס יהיה פנוי וניתן יהיה לקבל בו את החזקה?

 

השימוש בנכס - מהו השימוש המוגדר בנכס על פי דין (משרד, מסחרי, חנות מחסן וכו')? מומלץ לבחון הסבת השימוש בנכס על מנת לקבל תשואות גבוהות יותר בהתאם לנתונים הספציפיים של ההשקעה הנבחנת.

 

2 סוגיות תכנוניות

השבחה תכנונית – יש לברר מהו פוטנציאל השבחת הנכס. האם קיימות זכויות בניה נוספות מתוקף התב"ע הקיימת? האם ניתן לקדם תב"ע חדשה אשר תשביח את הנכס? את הבדיקות מבצעים במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובניה באזור בו ממוקם הנכס ומומלץ להיעזר בשירותים של אדריכל או עו"ד הבקיאים בתחום דיני התכנון והבניה.

 

סביבה תכנונית – מומלץ לבחון אילו תב"עות חלות גם בסביבת ההשקעה ולא רק על המקרקעין המיועדים להשקעה וזאת על מנת לבחון מתוכנן להיבנות באזור ההשקעה בעתיד ולבחון את השפעות התכנון העתידי על התשואה בשנים הקרובות. בדיקה של תב"עות ניתן לבצע באופן מקוון באתר משרד הפנים.

 

נגישות – בדיקת נגישות הנכס היא אומנם זניחה ברוב המקרים אולם אין להקל בכך ראש. קרבה לתחנת רכבת, אוטובוס או תחנה עתידית של הרכבת הקלה עשויה להוות השפעה מהותית על תשואת הנכס.

 

3 סוגיות כלכליות

תשואה – תשואה של נכס מניב נגזרת מהמחיר בו תרכשו את הנכס. על כן, אחת הבדיקות הראשונות שיש לבצע היא חישוב תשואה לנכס ולראות שהיא בגבולות הסביר.

 

לדוגמא, נניח שאתם בוחנים רכישת חנות נעליים להשקעה במחיר של 2,000,000 ₪ וקיים בחנות שוכר המשלם דמי שכירות חודשיים בסך של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ עבור כל חודש שכירות, הרי שהתשואה השנתית על הכנס הינה 6% לשנה לפי הנוסחה הנ"ל:

 

10,000*12/2,000,000=6%

 

השבחה פיזית – יש לבחון האם נדרשת השקעה בנכס עבור שיפוצים או התאמות ומה העלות המשוערת. במקרים מסויים נהוג להשכיר את הנכס לשוכר לטווח ארוך כשעלות השיפוץ תחול על השוכר בעוד שהמשכיר נותן לשוכר בין חודש לשלושה חודשים "גרייס" שבהם הוא לא משלם דמי שכירות.

 

4 מיסים והיטלים

היטלים - האם צפוי היטל השבחה או היטלים אחרים בגין העסקה? (מאחר והנכס מצוי בקומת הקרקע יכול להיות שיש תוכנית שמאפשרת להרחיב אותו או משהו בסגנון). את הבדיקה הנ"ל ניתן לבצע באמצעות עו"ד או שמאי במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובניה.

 

מיסים – במסגרת הרכישה קחו בחשבון שיהיה עליכם לשלם מס רכישה בשיעור של 5%, מע"מ בשיעור של 18% ומס הכנסה על הכנסותיכם במידה ואתם מבצעים את הרכישה לא במסגרת של חברה בע"מ. במסגרת של חברה בע"מ תדרשו לשלם מס חברות בשיעור של 25% וזאת בנוסף לעלויות הכרוכות בהקמת החברה והניהול השוטף שלה.

 

 

לסיכום, ישנן בדיקות רבות אשר יש לבצע בטרם קבלת החלטה על רכישת נכס מסחרי מניב. יש לזכור כי הרשימה המפורטת במאמר זה הינה חלקית בלבד וישנן בדיקות רבות נוספות שיש לבצע בטרם תחתמו על הסכם מחייב בקשר להשקעה.

 

קבלת סיוע וייעוץ מאנשי מקצוע הבקיאים בתחום הנדל"ן לרבות עו"ד, שמאים ואדריכלים עשויה להוות את לשון המאזניים בין השקעה כושלת לבין השקעה משתלמת.

 

בהצלחה!

 

אייל

 

 

כל האמור במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לו. אין להסתמך על האמור במאמר זה מבלי     להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ועלולים להשתנות מעת לעת.